한때 정비구역에서 해제됐던 서울 성북구 장위9구역이 공공재개발로 다시 속도를 낸다. 국토교통부는 지난 5일 장위9구역에서 약 2,270호 규모의 공공재개발을 다시 추진한다고 밝혔다. 4일에는 대통령이 직접 현장을 찾아 사업 추진 상황을 점검했다.

정부가 정비사업 지원을 공식화하면서 장위뉴타운 일대 빌라·단독주택 경매물건에도 관심이 쏠릴 전망이다. 다만 재개발구역 물건은 일반 주택과 따져야 할 것이 다르다. 낙찰을 받아도 새 아파트를 받을 권리가 없는 물건이 섞여 있기 때문이다.

정부 “5년간 수도권 정비사업 23만4천 호 착공 지원”

국토부에 따르면 정부는 앞으로 5년 동안 수도권에서 정비사업 23만4천 호의 착공을 지원한다. 서울이 10만9천 호, 경기·인천이 12만5천 호다. 올해 수도권 착공 목표는 7만2천 호이며, 연말까지 약 5만3천 호가 착공될 것으로 국토부는 내다봤다.

절차도 줄인다. 기본계획과 정비계획을 동시에 처리하고, 사업시행계획과 관리처분계획을 한 번의 총회에서 의결하는 방안을 추진한다. 공사비 갈등을 줄이기 위한 사전 검증도 확대한다. 국토부는 지금까지 221건을 검증해 평균 21%를 줄일 수 있다는 의견을 냈다고 설명했다.

장위9구역은 2017년 정비구역에서 해제된 뒤 공공재개발 후보지로 선정되며 사업을 되살린 곳이다. 한국토지주택공사(LH)가 사업시행자로 참여한다.

먼저 볼 것① 권리산정기준일

재개발구역 경매에서 가장 먼저 확인할 것은 권리산정기준일이다. 도시 및 주거환경정비법 제77조는 기준일 이후 나대지에 새 건물을 짓거나 기존 건물을 헐고 다세대주택을 지어 소유자 수가 늘어난 경우, 기준일 다음 날을 기준으로 분양받을 권리를 산정하도록 정하고 있다. 이른바 ‘지분 쪼개기’로 늘어난 몫에는 입주권을 주지 않겠다는 뜻이다.

공공재개발 후보지는 공모 공고일인 2020년 9월 21일이 기준일로 운영돼 왔다. 그 뒤에 지어진 신축 빌라를 낙찰받으면 아파트 대신 현금으로 정산받는 대상이 될 수 있다. 현금청산 금액은 감정평가를 기준으로 정해지므로 낙찰가보다 낮게 나올 위험도 있다.

입찰 전에는 등기부등본의 보존등기일과 건축물대장의 사용승인일을 반드시 확인해야 한다. 감정가가 주변 신축 빌라보다 눈에 띄게 낮다면 이유가 여기에 있을 가능성이 크다. 정확한 기준일과 분양 자격은 구역마다 다를 수 있으므로 관할 구청과 사업시행자에게 확인하는 것이 안전하다.

먼저 볼 것② 토지거래허가와 자금 계획

서울은 지난해 10·15 대책으로 전역이 토지거래허가구역으로 묶였다. 일반 매매로 사려면 허가를 받고 실거주 요건을 지켜야 한다. 그러나 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제2항 제2호에 따라 민사집행법에 따른 경매는 토지거래허가 규정이 적용되지 않는다. 같은 구역 안에서도 경매가 매매보다 진입 문턱이 낮은 셈이다.

공매는 다르다. 공매는 대통령령으로 정한 경우에만 허가 예외가 인정되므로 물건마다 따로 확인해야 한다.

허가가 필요 없다고 대출 규제까지 비켜 가는 것은 아니다. 규제지역 대출 한도는 그대로 적용되므로 잔금 마련 계획을 먼저 세워야 한다. 잔금을 내지 못하면 입찰보증금을 돌려받지 못한다.

체크포인트

재개발 호재가 나오면 감정가보다 높게 써내는 입찰이 늘어나기 쉽다. 하지만 재개발구역 물건의 값은 입주권이 나오느냐에 따라 크게 갈린다. 권리산정기준일과 건물 준공 시점, 허가구역 여부, 대출 한도 세 가지를 확인한 뒤에 입찰가를 정하는 것이 순서다.

핵심 요점
재개발 빌라 경매는 싸게 사는 게 먼저가 아니라 입주권이 나오는지부터 보는 것이다. 권리산정기준일 뒤에 지은 집이면 낙찰받아도 현금청산이다.

참고 자료: 국토교통부·정책브리핑 「장위9구역에서 살펴본 정비사업의 다음 단계」(2026.11), 국토교통부 「주택시장 안정화 대책」(2025.10.15), 도시 및 주거환경정비법 제77조, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조