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갑은 병보다, 을은 갑보다, 병은 을보다 앞서는 꼬리 물기. 순환흡수배당도 '나누고, 한 번씩 흡수'면 풀린다. 흡수배당까지는 줄이 한 방향이었다. 그런데 권리끼리 서로 물고 물리는 경우가 있다. A가 B보다 앞서고, B가 C보다 앞서는데, C가 다시 A보다 앞서는 구조다. 가위바위보처
흡수배당은 두 단계다. 먼저 모두 같은 순위처럼 나누고, 그다음 앞선 권리가 뒤의 몫에서 모자란 만큼 가져온다. 지난 회에서 가압류는 줄을 서지 않는다고 했다. 그런데 등기부에 가압류와 근저당이 번갈아 붙어 있으면 계산이 복잡해진다. 앞의 가압류와는 나눠야 하고, 뒤의 가압류보다는 앞서
가압류는 순서를 지키는 권리가 아니다. 먼저 왔든 늦게 왔든 같은 줄에 서서 금액 비율로 나눈다. 지금까지 본 근저당, 세금, 확정일자 세입자는 모두 '줄을 서는' 권리였다. 먼저 선 사람이 먼저 받는다. 그런데 경매 등기부에 자주 보이는 가압류는 다르다. 가압류는 줄을 서지 않는다.
세입자의 줄 서는 날은 '전입 다음날 0시'와 '확정일자' 중 늦은 날이다. 확정일자를 받은 세입자는 근저당처럼 줄을 서서 보증금을 배당받는다. 이를 우선변제권이라 한다. 그런데 확정일자만 받았다고 그날로 줄을 서는 것은 아니다. 전입신고와 실제 거주라는 대항요건도 갖춰야 하고, 둘 중
소액임차인인지 아닌지는 지금 기준표가 아니라 '첫 근저당이 설정된 날'의 기준표로 따진다. 보증금이 적은 세입자는 경매에서 일정 금액을 맨 먼저 돌려받는다. 근저당보다 늦게 들어왔어도, 확정일자가 없어도 받는다. 이것이 최우선변제다. 당해세보다도 앞선다. 그런데 보증금이 똑같은 두 세입
상가를 낙찰받고 월세를 청구했더니 임차인이 "전 주인이 월세를 안 받기로 했다"며 각서를 내미는 경우가 있다. 대법원은 이런 약정이 사업자등록 정정신고 등으로 공시되지 않았다면 낙찰자에게 주장할 수 없다고 판단했다. 상가 경매에서 임차인의 '숨은 약정'을 어떻게 볼지에 대한 기준이 분명
세금 중의 세금 '당해세'도 2023년부터 확정일자 세입자에게 자리를 내준다. 단, 당해세 몫만큼만이다. 배당표 맨 앞자리에 앉는 손님이 있다. 그 집에 붙은 세금, '당해세'다. 은행 근저당보다 먼저 설정된 세입자라도 당해세 앞에서는 순서를 양보해야 했다. 이 규칙이 2023년 바뀌었
은행 고정형 주택담보대출 금리가 처음으로 연 5%를 넘었다. 11월 기준금리 인상 가능성까지 거론되는 가운데, 경락잔금대출 3억원을 빌렸을 때 금리 시나리오별로 한 달 이자가 얼마나 되는지 계산해 봤다. 경매로 집을 낙찰받으면 보통 한 달 남짓 안에 잔금을 내야 한다. 이때 많이 쓰는
잔금을 치르고 인도명령까지 받아 집행을 마쳤는데, 집 안에 냉장고와 장롱, 옷가지가 그대로 남아 있다. 전 소유자는 연락이 닿지 않는다. 경매 낙찰자라면 한 번쯤 맞닥뜨리는 장면이다. 이때 "이제 내 집이니 치워도 되겠지"라며 짐을 내다 버리면 곤란해진다. 집의 소유권은 낙찰자에게 넘어
법원경매 기일입찰표가 11월 2일 매각기일부터 새 양식으로 바뀌었다. 입찰가에 '0'을 하나 더 써서 감정가의 열 배에 낙찰되는 사고가 잇따르자 대법원 법원행정처가 양식을 고친 것이다. 다만 양식이 바뀌어도 실수의 책임은 여전히 입찰자에게 있다. 그리고 그 피해는 낙찰자 한 사람에서 끝
시중은행 주택담보대출 금리 상단이 연 7%에 바짝 다가섰다. 27일 금융권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주담대 금리는 5년 고정형이 연 4.61~6.65%, 6개월 변동형이 연 4.42~6.48%다. 상단 기준으로 두 상품의 차이는 0.17%포인트까지 좁혀졌
같은 날 줄을 서면 세금이 이긴다. 세금보다 앞서려면 '하루라도 먼저' 줄을 서야 한다. 지난 회에서 세금도 줄을 서고, 그 날짜가 법정기일이라고 했다. 그렇다면 은행 근저당과 세금이 정확히 같은 날 줄을 섰다면 누가 먼저 돈을 받을까. 날짜가 같으니 사이좋게 나눌 것 같지만, 답은 그
세금도 줄을 선다. 그 줄 서는 날짜가 '법정기일'이다. 경매 배당표를 처음 보는 사람이 가장 많이 놓치는 것이 세금이다. 등기부에는 근저당 날짜가 또렷이 적혀 있지만, 세금이 언제 줄을 섰는지는 어디에도 나오지 않는다. 그런데 이 보이지 않는 날짜 하나가 세입자의 보증금을 바꾸고, 낙
미국 7월 PCE 3.7%…연준 목표 2% 크게 웃돌아 시장의 9월 금리 인상 확률 35.4%→55.7% 급등 미국 금리 상승 현실화하면 한국 금리·대출시장에도 부담…부동산·경매시장 주목 미국의 기준금리가 다시 오를 가능성이 커지고 있다. 케빈 워시 미국 연방준비제도(Fed·연준) 의장
고금리 시대일수록 미래가치 읽는 안목과 ‘부자마인드’ 중요 3억원 대출 금리 3%→8% 땐 월 상환액 약 94만원 증가 이자·세금·보유비용 빼고도 수익 남는 가격에 낙찰받아야 한국은행이 기준금리를 다시 연 3%로 올리면서 부동산 투자자들의 금융비용 부담도 커지고 있다. 특히 대출을 활용
감정가 9억 아파트 53억에 쓴 기재 착오 비극… 대법원 2009마2252 결정으로 파헤치는 민사집행법상 매각불허가 사유와 보증금 몰수의 법리 경매 입찰 현장에서 순간의 방심으로 숫자 '0'을 하나 더 붙여 원래 생각했던 입찰가의 10배를 적어 제출하는 대형 사고가 간혹 발생합니다. 이
헌법재판소 결정 완벽 분석… 민법 제1003조 배우자 상속권 합헌 판결, 사실혼 사망 시 재산분할 부인 및 유증·증여 등 법적 방어 전략 10년 이상 함께 동거하며 사실상 부부로 생활해 왔더라도 혼인신고를 하지 않았다면, 상대방이 갑작스럽게 사망했을 때 단 1원의 법정상속재산도 받지 못
서초 진흥·개포주공1단지 상가 조합원 승소 판결 분석… 재건축 정관 변경의 법적 한계, 신뢰보호 원칙과 정비사업 투자 권리분석 실무 가이드 주택재건축 사업장에서 아파트 조합원이라는 '다수의 힘'을 앞세워 수적으로 열세인 상가 조합원과의 초기 약속을 일방적으로 뒤집던 관행에 법원이 잇따라
대법원 2019두46763 판결 완벽 분석… 등기 전 구분소유권 성립 시점과 벽 없는 '오픈상가' 경계표지 인정 기준, 미등기 건물 경매 권리분석 실무 팁 경매 물건을 조사하다 보면 건축물대장에 등록되지 않았거나, 등기부등본이 채 만들어지기 전 경매로 넘겨진 신축 빌라, 혹은 벽체 구분
매각물건명세서 무분별한 유치권 기재와 이해관계인 지정에 경종을 울린 대법원 판례 분석… 경매개시결정 후 점유 개시 등 명백한 가짜 유치권 퇴출 및 낙찰자 매각허가취소 활용법 부동산 경매 입찰표를 작성할 때 투자자들이 가장 먼저 멈칫하는 문구가 있습니다. 바로 법원 매각물건명세서에 적힌
