집주인이 돌려주지 못한 전세보증금을 주택도시보증공사(HUG)가 대신 갚아 준 돈이 12조 원을 넘었다. HUG가 이 돈을 되찾는 가장 큰 통로는 법원경매다. 그런데 회수했다는 금액의 절반 가까이는 실제 현금이 아니라 HUG가 경매에서 직접 사들인 집이었다. 회수가 더딜수록 보증 사고가 난 빌라·오피스텔이 경매 시장에 계속 나올 가능성이 크다.

12조 중 절반 넘게 ‘집 여러 채 가진 집주인’ 몫

국회 국토교통위원회 유상범 의원(국민의힘)이 HUG에서 받은 자료에 따르면, 올해 7월 말까지 HUG가 세입자에게 대신 갚은 전세금(대위변제)은 5만 7,032건, 12조 414억 원이다. 이 중 6조 7,993억 원(56%)은 보증 사고를 두 건 이상 낸 다주택 집주인에게서 나왔다. 이런 집주인은 2024년 1월 2,181명에서 올해 7월 5,528명으로 2년 반 만에 2.5배가 됐다.

HUG가 신청하는 경매도 빠르게 늘었다. 법원행정처의 ‘2026 사법연감’에 따르면 HUG가 전세금을 대신 갚은 뒤 신청한 경매는 2024년 7,101건에서 지난해 1만 1,663건으로 약 64% 늘었다.

‘회수’ 숫자의 절반은 HUG가 스스로 낙찰받은 집

유상범 의원 자료를 보면 HUG는 지금까지 경매를 2만 1,368건 신청했다. 이 중 1만 3,675건이 팔렸고 낙찰액은 2조 1,221억 원이다. 아직 진행 중인 경매도 6,913건이다.

같은 위원회 김은혜 의원(국민의힘)은 10월 국정감사에서 회수 숫자의 속을 짚었다. 올해 8월 말 기준으로 상습적으로 보증금을 돌려주지 않은 집주인 2,559명에게서 HUG가 회수했다고 밝힌 돈은 2조 2,625억 원이다. 그런데 이 가운데 1조 550억 원(46.6%)은 실제 현금이 아니었다. HUG가 경매에서 그 집을 직접 낙찰받은 뒤, 받을 돈과 맞바꿔 장부에서 지운 금액이었다. 이 부분을 빼면 대신 갚은 돈 대비 실제 현금 회수율은 16%대에 그친다.

낙찰자에게 무슨 뜻인가

HUG가 직접 사들일 수 있는 집에는 한계가 있다. 결국 상당수는 일반 입찰자에게 넘어가야 한다. 다만 이런 집에는 세입자 보증금 문제가 얽혀 있다.

HUG는 세입자에게 보증금을 대신 내주면서 그 세입자의 권리를 넘겨받는다. 세입자가 대항력(낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 요구할 수 있는 힘)을 가진 집이라면, 낙찰자가 그 보증금을 떠안을 수 있다. 값이 여러 번 떨어진 HUG 물건이 계속 유찰되는 이유도 대개 여기에 있다.

입찰 전 체크포인트

• ‘대항력 포기’ 여부부터 본다. 매각물건명세서에 HUG가 대항력을 포기한다는 내용이 있는지 확인한다. 포기하지 않았다면 떠안을 보증금을 입찰가에서 빼고 계산한다.
• 싼 이유를 먼저 찾는다. 여러 번 유찰된 물건은 떠안는 보증금 때문인 경우가 많다.
• 같은 집주인 물건이 여럿이면 시세를 다시 본다. 한 사람이 같은 건물이나 동네에 여러 채를 갖고 있었다면 전세가가 시세보다 높게 잡혔을 수 있다. 실제 매매 시세를 따로 확인한다.

시사점

보증 사고 주택이 경매로 쏟아지는 것은 세입자와 공공기관이 떠안은 손실이 시장으로 넘어오는 과정이다. 입찰자에게는 싸게 살 기회지만, 권리관계를 잘못 읽으면 남의 보증금까지 떠안는 위험이 함께 온다. 낮은 최저가보다 매각물건명세서 한 줄을 먼저 읽는 것이 HUG 물건 입찰의 출발점이다.

법원경매신문 윤재경 기자

참고 자료
국회 국토교통위원회 유상범 의원실, HUG 제출 자료(2026.9.16 공개, 2026년 7월 말 기준)
국회 국토교통위원회 김은혜 의원실, HUG 제출 자료(2026.10.15 공개, 2026년 8월 말 기준)
법원행정처, 2026 사법연감

대표 사진: 일반 다세대주택(기사 속 보증사고 주택과 관련 없음). Choi Kwang-mo, 위키미디어 공용, CC0