부동산 투자자들 사이에는 오래된 편견이 하나 있다.

“아파트는 돈이 되지만 빌라는 돈이 안 된다.?"

아파트는 시세가 명확하고 거래가 활발하다. 반면 빌라는 거래량이 적고 가격을 판단하기도 어렵다. 특히 오래된 다세대·다가구주택은 투자자들에게 외면받는 경우가 많다.

그러나 경·공매에서는 바로 그 점이 기회가 될 수 있다.
사람들이 선호하지 않기 때문에 경쟁이 적고, 그만큼 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있기 때문이다.

여기에 건축규제까지 바뀌면서 이제는 낡은 빌라의 ‘현재 모습’만 볼 것이 아니라 그 건물이 서 있는 토지의 미래 가치를 함께 살펴볼 필요가 생겼다.

8·13 대책, 빌라의 ‘건축 가능성’이 달라진다

정부는 지난 8월 13일 ‘주택 신속공급 방안’을 발표하면서 다세대·다가구 등 비아파트 공급을 늘리기 위한 규제완화 방안을 내놨다.

다세대·다가구주택의 건축면적 제한을 현행 660㎡에서 1,000㎡ 미만으로 확대​하고, 다가구주택은 주택으로 사용하는 층수를 3개 층 이하에서 4개 층 이하로 완화하는 내용이다.

정부는 다가구주택의 경우 한 개 층을 추가하면서 동일 면적에서 가구 수를 기존보다 약 33% 늘릴 수 있을 것으로 보고 있다. 일조 관련 건축규제도 완화해 건축 가능한 공간을 넓히는 방안이 포함됐다.

금융지원도 확대한다. 다세대·다가구 건설자금 대출한도는 7,000만원에서 9,000만원으로 높이고, 금리는 연 3.5%에서 3.2%로 낮추는 방향​이다.

낡은 빌라를 낙찰받았는데, 땅의 가치가 달라진다면?

여기서 경매 투자자는 정부 정책을 조금 다르게 볼 필요가 있다.
정부의 목적은 비아파트 공급 확대지만 투자자 입장에서는 기존 노후 다세대·다가구가 자리 잡은 토지의 개발 가능성을 다시 계산해 볼 계기가 될 수 있기 때문이다.

예를 들어 오래돼 사람들이 관심을 갖지 않는 빌라가 경매에 나왔다고 생각해보자.

현재 건물만 보면 낡은 빌라에 불과하다.
하지만 저렴하게 낙찰받은 뒤 해당 토지를 분석했더니 재건축할 경우 더 효율적으로 건축할 수 있고 더 많은 임대면적이나 가구를 확보할 수 있다면 이야기가 달라진다.

내가 산 것은 낡은 빌라였지만, 실제 투자 대상은 그 아래의 땅과 그 땅에 새로 만들 수 있는 건축가치였던 셈이다. 이것이 아파트 경매와 빌라 경매의 또 다른 차이다.

“싼 빌라가 아니라, 가치가 바뀔 빌라를 찾아라”

같은 면적의 땅이라도 용도지역, 건폐율·용적률, 도로조건, 일조 기준, 주차장 확보 여부와 토지 형태 등에 따라 실제 지을 수 있는 건물은 크게 달라진다.

따라서 경매 입찰 전에는 건축사를 통해 “이 땅에 실제 몇 층, 몇 세대, 몇 ㎡까지 지을 수 있는가”​를 먼저 확인해야 한다.

경매에서 중요한 것은 단순히 싸게 낙찰받는 것이 아니다.
싸게 낙찰받은 부동산의 가치를 앞으로 어떻게 바꿀 수 있는지를 보는 눈이 더 중요하다.

아파트만 돈이 되는 것은 아니다.
남들이 “빌라라서 싫다”고 외면할 때, 그 빌라 아래의 토지와 앞으로 지을 수 있는 건물까지 계산할 수 있다면 빌라도 충분히 수익을 만드는 경·공매 투자 대상이 될 수 있다.

“싼 빌라를 찾지 말고, 가치가 바뀔 빌라를 찾아라.”
2026년 비아파트 규제완화는 그런 물건을 다시 찾아볼 시점이 왔다는 하나의 신호다.

※ 8·13 대책의 규제완화 내용은 정부 발표 사항으로, 개별 물건에 곧바로 동일하게 적용된다고 볼 수 없다. 실제 시행 시점과 관련 법령·조례, 개별 대지의 건축조건을 반드시 확인해야 한다.

자료 : 국토교통부 「전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안」(2026.8.13)

신우가 기자