서울 아파트 평균 전셋값이 7억 원을 훌쩍 넘어서고 전세대출 금리마저 연 6%대로 껑충 뛰면서, 임대차 시장의 오랜 공식이었던 ‘전세 선호’가 급격히 무너지고 있습니다.

보증금 증액분에 대출 이자 부담까지 겹친 이중고로 인해, 매달 은행에 쥐여주는 이자 비용이 집주인에게 내는 월세보다 커지는 ‘비용 역전 현상’이 본격화되었기 때문입니다.

전셋값 폭등과 고금리가 부른 임대차 시장의 대격변과 세입자들의 주거 이동 지도를 정밀 분석했습니다.

1. 37개월 연속 오른 전셋값… 서울 평균 ‘7억 1천만 원’ 돌파

서울 아파트 전세 시장의 가격 상승세가 3년 넘게 이어지며 세입자들의 자금 조달 여력을 한계로 내몰고 있습니다.

사상 최고치 경신: KB부동산 통계에 따르면 8월 서울 아파트 평균 전셋값은 7억 1,178만 원을 기록, 전월 대비 720만 원(1.0%) 올랐습니다.

3년간 1억 4천만 원 급등: 2023년 7월(5억 6,981만 원) 이후 37개월 연속 상승세를 이어가며, 3년 만에 평균 보증금 부담만 1억 4,197만 원(24.9%)이 늘어났습니다.

2. 대출 금리 6.6% 육박… “은행 이자만 한 달에 100만 원”

전셋값 상승을 메우기 위해 대출을 늘려야 하는 세입자들에게 금리 상승은 결정타가 되고 있습니다.

지표금리 연속 상승: 변동대출의 기준이 되는 코픽스(COFIX)가 3.18%로 1년 7개월 만에 최고치를 기록하면서, 주요 은행의 전세대출 금리 상단도 연 6.61%까지 치솟았습니다.

실제 지출 비교: 전세대출 2억 원을 받은 세입자의 경우 금리 연 6% 적용 시 매달 지불해야 하는 이자만 100만 원에 달합니다. 금리가 연 4%이던 시절보다 연간 400만 원의 생돈이 이자로 더 나가는 셈입니다.

3. ‘전세 이자 > 월세’ 셈법에… 월세 전환 및 수도권 이탈 가속화

높아진 전세대출 문턱과 금융 비용은 임대차 시장의 지형도를 빠르게 바꿔놓고 있습니다.

월세 전환의 가속화: 고금리로 인해 은행에 내는 대출 이자가 보증금을 낮추고 집주인에게 내는 월세보다 높아지면서, 세입자들이 자발적·타의적으로 월세를 선택하는 ‘전세의 월세화’가 대세로 자리 잡았습니다.

주거지 외곽 이동: 서울 중심부의 높아진 주거비를 감당하기 어려운 무주택 실수요자들을 중심으로 서울 외곽이나 경기·인천 등 상대적으로 보증금이 저렴한 수도권 지역으로 튕겨 나가는 현상이 심화될 전망입니다.

[총평]

치솟는 전셋값과 가파른 대출 금리는 세입자들에게 단순한 주거비 상승을 넘어 ‘주거 형태의 선택’을 강요하고 있습니다.

전세 매물 가뭄과 고금리 기조가 단기간에 해소되기 어려운 만큼, 무주택 임차인들은 무리한 전세대출을 통해 전세를 고집하기보다는 본인의 월 실질 처분가능소득에 맞춘 냉정한 월세 전환 및 주거지 조정 전략을 세워야 할 때입니다.