법원경매 기일입찰표가 11월 2일 매각기일부터 새 양식으로 바뀌었다. 입찰가에 ‘0’을 하나 더 써서 감정가의 열 배에 낙찰되는 사고가 잇따르자 대법원 법원행정처가 양식을 고친 것이다. 다만 양식이 바뀌어도 실수의 책임은 여전히 입찰자에게 있다. 그리고 그 피해는 낙찰자 한 사람에서 끝나지 않는다.

무엇이 바뀌었나

법원행정처가 10월 30일 밝힌 내용은 세 가지다.

• 나란히 있던 입찰가격 칸과 보증금액 칸을 위아래로 배치하고 칸 사이를 넓혔다.
• 칸마다 자릿수 단위를 위에 적어 몇 번째 자리인지 바로 보이게 했다.
• 입찰가격 칸 바로 아래에 ‘0을 한 번 더 쓰지 않도록 주의하라’는 경고 문구를 넣었다.

법원행정처는 앞으로도 관련 제도와 실무를 계속 개선하겠다고 밝혔다. 법원경매정보 공지에 따르면 옛 양식을 쓰면 불이익을 받을 수 있으므로, 미리 출력해 둔 입찰표는 버리고 새 양식을 받아 써야 한다.

올해만 수십억, 수백억 원대 오기입

양식 변경의 직접적인 계기는 올해 6월 서울남부지법 사건이다. 영등포구 도림동 전용 144㎡ 아파트로, 감정가 18억8000만원에서 4월에 한 차례 유찰돼 최저가가 15억400만원이었다. 6명이 응찰했고 1등은 172억9600만원을 써냈다. 감정가의 920%다. 2등은 18억5004만원(감정가의 98.41%)이었다. 업계에서는 17억2960만원을 쓰려다 0을 하나 더 붙인 것으로 본다.

비슷한 일은 계속 있었다. 올해 5월에는 구로구 84㎡ 아파트가 감정가의 884%인 66억원에 낙찰됐고, 2024년에는 은평구 진관동 85㎡(감정가 8억원)가 67억원에 팔렸다. 7700만원을 쓰려다 7700억원을 적은 사례도 있었다.

0 하나가 차순위 신고까지 막는다

지금까지는 낙찰자 본인의 손해만 주목받았다. 그런데 이번 사건에는 잘 알려지지 않은 피해가 하나 더 있다. 2등 입찰자가 차순위매수신고를 할 수 없다는 점이다.

민사집행법 제114조에 따르면 차순위매수신고는 신고액이 ‘최고가매수신고액에서 보증금을 뺀 금액’을 넘을 때만 할 수 있다. 이 사건에서 그 기준선은 172억9600만원에서 보증금 1억5040만원을 뺀 171억4560만원이다. 18억5004만원을 써낸 2등은 이 기준에 한참 못 미친다. 정상적으로 경쟁했다면 낙찰받을 수 있었던 사람이 차순위로 이름을 올릴 기회조차 잃은 것이다.

잔금 안 내면 재매각, 보증금은 돌려받지 못해

낙찰자는 매각기일 나흘 뒤 매각불허가를 요청했다. 그러나 대법원은 2010년 2009마2252 결정에서 입찰자 본인의 기재 착오는 민사집행법 제121조가 정한 매각불허가 사유가 아니라고 판단한 바 있다.

낙찰자가 대금을 내지 않으면 차순위매수신고인이 없으므로 법원은 재매각을 명한다(제138조 제1항). 재매각에는 종전의 최저매각가격과 매각조건이 그대로 적용된다(같은 조 제2항). 유찰처럼 최저가가 깎이지 않는다는 뜻이다. 전 매수인은 낸 보증금 1억5040만원을 돌려달라고 할 수 없다(같은 조 제4항). 이 돈은 배당할 금액에 들어가 채권자들에게 돌아간다(제147조 제1항 제5호).

결국 0 하나로 낙찰자는 1억5천만원을 잃고, 2등은 낙찰 기회를 잃고, 경매는 몇 달 늦어진다.

실제로 이 아파트(서울남부지법 2025타경12908)는 결국 재매각에 부쳐졌다. 8월 28일 재매각 기일에는 종전 최저가 15억400만원이 그대로 적용됐고, 1명이 단독 응찰해 17억6543만원에 낙찰됐다. 이 낙찰자는 잔금까지 냈다. 6월 매각 때 2등이 써낸 18억5004만원보다 8461만원 낮은 값이다. 2등은 더 높은 값을 써내고도 집을 갖지 못했고, 매각은 두 달 넘게 늦어졌다.

입찰자 체크포인트

• 입찰 금액은 집에서 정하고, 새 양식에 미리 써 보는 연습을 한다.
• 다 쓴 뒤 ‘억, 천만, 백만’ 단위를 소리 내어 읽고 감정가·최저가와 자릿수를 맞춰 본다.
• 틀렸으면 고치지 말고 새 용지를 쓴다. 제출한 입찰표는 취소·변경·교환할 수 없다(민사집행규칙 제62조 제6항).
• 보증금 칸도 같은 방식으로 확인한다. 보증금이 모자라면 그 입찰은 무효가 된다.
• 2등으로 떨어졌다면 1등 금액이 비정상적으로 높지 않은지 확인하고, 재매각 공고를 지켜본다.

법원경매신문 편집국

참고 자료: 대법원 법원행정처 발표(2026.10.30), 서울경제(2026.10.30), 아시아경제(2026.10.30), 서울신문(2026.10.30), 대법원 2010.2.16.자 2009마2252 결정, 민사집행법 제114조·제121조·제138조·제147조, 민사집행규칙 제62조, 본지 기사 「11월 2일부터 기일입찰표 바뀐다」(2026.10.27)