8회에 걸쳐 배당 순서를 하나씩 살펴봤다. 마지막 회는 실전이다. 여러 권리가 한 집에 모인 사례로 배당표를 처음부터 끝까지 짜 본다. 순서만 지키면 어려운 계산은 없다.

사건 개요

서울의 한 주택이 경매로 팔렸다. 집행비용을 빼고 배당할 돈은 2억9,500만원이다. 등기부와 전입 기록을 날짜순으로 정리하면 다음과 같다.

※ 서울 소재 주택 기준, 이해를 돕기 위해 구성한 가상 사례. 체납 세금은 없다고 가정

1단계 : 소액임차인부터

첫 근저당 B가 2023년 3월이니 현행 기준표(보증금 1억6,500만원 이하, 5,500만원)를 쓴다. D의 보증금 1억원은 소액이다. 경매개시결정 전에 전입했고 배당요구도 했다. D는 5,500만원을 맨 먼저 받는다. 집값 절반 한도도 넘지 않는다. E는 보증금 1억8천만원이라 소액임차인이 아니다.

2단계 : 세금

이 사례에는 체납 세금이 없다. 만약 당해세가 있었다면 여기서 배당하되, E의 확정일자가 법정기일보다 빠르다면 2023년 바뀐 규칙에 따라 E가 그 몫을 먼저 가져간다(③회).

3단계 : 안분

남은 돈은 2억4천만원. 맨 앞의 가압류 C는 순위가 없으므로 C, B, E가 일단 같은 순위로 나눈다. 청구액 합계 3억6천만원 대비 3분의 2씩이다.

4단계 : 흡수

B와 E 사이에서는 B가 앞선다. E가 줄을 선 날은 전입 다음날인 5월 2일이고, B는 3월 2일이다. B는 모자란 5천만원을 E 몫에서 가져온다. C는 가압류라 B·E보다 앞서지도, 밀리지도 않는다.

※ 이해를 돕기 위해 구성한 가상 사례

입찰자의 결론

말소기준권리는 가장 먼저 들어온 가압류 C다. D와 E 모두 그보다 늦게 전입했으니 대항력이 없다. 낙찰자가 떠안을 보증금은 0원이다. 그러나 계산은 여기서 끝나지 않는다. E는 1억1천만원, D는 4,500만원을 잃는다. 큰돈을 잃은 세입자는 쉽게 집을 비우지 않는다. 배당표는 인수금뿐 아니라 명도 비용과 기간을 미리 보여 주는 지도다.

시리즈 정리

1. 세금도 줄을 선다. 그 날짜가 법정기일이다(①). 같은 날이면 세금이 이긴다(②).
2. 당해세 몫은 2023년부터 확정일자 세입자에게 양보한다(③). 최우선변제는 첫 근저당 날짜의 기준표로 본다(④).
3. 세입자의 순위는 전입 다음날 0시와 확정일자 중 늦은 날이다(⑤).
4. 가압류는 줄을 서지 않아 나눈다(⑥). 나눈 뒤 앞선 사람이 가져오고(⑦), 꼬리가 물리면 한 번씩 흡수한다(⑧).

참고 법령: 민사집행법 제145조, 주택임대차보호법 제3조·제3조의2·제8조, 국세기본법 제35조, 지방세기본법 제71조