서울 강남권 아파트값이 석 달 넘게 내리는 사이 경기 남부는 서울보다 빠르게 오르고 있다. 서울 아파트 매물은 8만 건을 넘어섰다. 이런 가운데 서울 전역과 경기 12곳에 걸린 토지거래허가구역이 12월 31일 지정 기한을 맞으면서, 허가와 실거주 의무를 받지 않는 법원 경매에 다시 눈길이 모이고 있다.

연장이냐 조정이냐…정부 결정 앞둔 시장

허가구역은 지난해 10·15 부동산 대책으로 서울 전역과 경기 12개 지역에 지정됐다. 이 구역에서 집을 사려면 관할 구청의 허가를 받아야 하고, 4개월 안에 입주해 2년간 직접 살아야 한다. 국토교통부는 지난 10월 브리핑에서 연장과 규제지역 확대 가능성을 열어 뒀지만, 아직 결론을 내놓지 않았다.

한국부동산원의 11월 첫째 주(2일 기준) 조사에서 서울 아파트값은 0.07% 올라 91주째 상승했지만 오름폭은 3주 연속 줄었다. 강남구(-0.39%), 서초구(-0.37%), 송파구(-0.17%) 등 강남3구는 13주째 내렸다. 반면 경기는 0.20% 올라 서울의 세 배 가까운 상승률을 보였고, 용인 기흥구(0.60%)와 군포(0.57%), 안양 동안구(0.55%)가 상위권에 올랐다.

매물도 쌓이고 있다. SBS 보도에 따르면 서울 아파트 매물은 8월 초 6만 건 안팎에서 11월 7일 8만 건을 넘어섰고, 9월 거래량은 1년 전보다 40% 넘게 줄었다. 규제를 쉽게 풀기 어렵다는 관측과 거래 위축을 고려해야 한다는 의견이 엇갈리는 이유다.

정부는 규제를 일부 손보기도 했다. 10월 1일부터는 세입자가 있는 집을 사는 무주택자의 실거주 유예 신청 기한이 2027년 말까지 1년 늘었고, 세입자가 계약갱신청구권을 쓴 경우 갱신 기간까지 입주를 미룰 수 있게 됐다.

경매는 왜 다른가 — 법이 허가 대상에서 뺐다

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제2항은 「민사집행법」에 따른 경매를 토지거래허가 규정의 적용 대상에서 제외하고 있다. 허가를 받지 않으니 허가에 따라붙는 실거주 의무도 생기지 않는다. 일반 매매로는 막혀 있는 ‘세입자 있는 집’도 경매로는 낙찰받을 수 있다는 뜻이다. 허가구역 지정 이후 서울 경매 법정에 실수요자와 투자자가 함께 몰리는 이유가 여기에 있다.

그렇다고 다 풀린 것은 아니다

대출은 예외가 없다. 낙찰 뒤 잔금을 경락잔금대출로 치르면 일반 주택담보대출과 같은 규제를 받는다. 수도권·규제지역에서는 한도가 최대 6억 원이고, 시세 15억 원을 넘는 집은 4억 원, 25억 원을 넘으면 2억 원으로 줄어든다. 규제지역 LTV도 40%다. 대출을 받을 경우 전입 의무 같은 조건이 함께 붙을 수 있어, 입찰 전에 대출 은행에 조건을 확인해야 한다.

연말 정부 결정도 변수다. 허가구역이 해제되거나 줄어들면 경매만의 장점이 옅어지고, 반대로 연장·확대되면 경매로 수요가 더 몰려 낙찰가가 오를 수 있다.

입찰자 체크포인트

첫째, 허가구역 물건은 낙찰가가 시세를 넘기기 쉽다. 감정가가 아니라 최근 실거래가로 입찰 상한을 정한다.

둘째, 대출 한도를 먼저 계산한다. 낙찰가가 15억 원, 25억 원 문턱을 넘는 순간 대출 가능액이 크게 줄어든다.

셋째, 세입자가 있는 물건은 대항력과 보증금 인수 여부를 꼼꼼히 따진다. 실거주 의무가 없다는 장점이 명도 부담까지 없애 주지는 않는다.

핵심 요점 멘트
“토지거래허가구역에서도 경매는 허가도, 실거주 의무도 없습니다. 하지만 대출 한도는 똑같이 묶이니, 15억 문턱부터 계산하고 들어가세요.”

참고 자료

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조, 제14조
• 국토교통부, 10·15 부동산 대책 보도자료(2025. 10. 15.)
• 국토교통부, 부동산 거래신고법 시행령 개정(실거주 유예 확대, 2026. 10. 1. 시행)
• 한국부동산원, 주간 아파트 가격 동향(2026년 11월 첫째 주, 11. 2. 기준)
• SBS 「친절한 경제」(2026. 11. 9.) 서울 아파트 매물·거래량 보도