전세사기 피해주택이 경매 시장에서 공공의 손으로 넘어가는 속도가 빨라지고 있다. 한국토지주택공사(LH)가 2024년부터 경매·공매로 사들인 피해주택이 지난 10월 말까지 1만1542호에 이른다. 올해만 보면 한 달 평균 655호꼴이다.

국토교통부는 12일 전세사기피해지원위원회가 최근 세 차례 회의에서 480명을 피해자로 새로 결정했다고 밝혔다. 2023년 6월 특별법 시행 뒤 누적 피해자는 4만2039명이다. 피해주택이 몰린 빌라·오피스텔 경매에 들어가는 투자자라면, 같은 물건을 LH도 노리고 있다는 사실을 계산에 넣어야 한다.

신청 10건 중 6건 인정…회수 가능하면 제외

이번에 추가된 480명은 처음 신청한 436명과, 앞서 결정에 이의를 신청해 다시 심사를 받고 인정된 44명을 합친 숫자다. 국토부 집계로 지금까지 들어온 신청 가운데 58.1%가 피해자로 인정됐다. 23.9%는 요건을 채우지 못해 부결됐고, 10.2%는 보증보험이나 최우선변제, 경매 배당으로 보증금을 돌려받을 수 있다고 보고 지원 대상에서 뺐다.

마지막 항목은 경매와 바로 맞닿아 있다. 배당으로 보증금을 찾을 수 있는 임차인은 특별법 지원 대상이 아니라는 뜻이다. 반대로 말하면 지원 대상이 된 피해주택은 대체로 배당만으로는 보증금을 다 찾기 어려운 물건이라는 이야기도 된다.

LH 매입 방식, 입찰자에게 왜 중요한가

LH는 피해자가 가진 우선매수권을 넘겨받아 경매나 공매에서 피해주택을 산다. 그다음 그 집을 피해자에게 공공임대로 최장 10년까지 빌려준다. 피해자는 살던 집에서 계속 살 수 있고, 국토부와 LH는 매입심의회를 꾸준히 열고 신속 절차를 넓혀 매입 속도를 더 높이겠다는 방침이다.

입찰자 쪽에서 보면 이야기가 달라진다. 우선매수가 들어오면 최고가로 써낸 사람이 있어도 같은 값에 우선매수권자에게 넘어간다. 시세를 꼼꼼히 조사해 1등을 해도 물건을 못 가져갈 수 있다는 얘기다. 입찰보증금이 묶이는 기간, 현장조사와 임장에 들인 시간은 고스란히 비용으로 남는다.

13일 최소보장제 시행도 겹친다

13일부터는 피해자가 회수한 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 모자란 금액을 국가가 채워 주는 최소보장제가 시행된다. 시행 뒤 새로 개시되는 경매에서는 배당요구를 해야 지원을 신청할 수 있어, 배당요구를 하는 임차인이 늘어날 가능성이 크다.

다만 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 배당에서 다 받지 못한 보증금은 여전히 낙찰자가 떠안는다. 피해주택 경매에서 권리분석을 가볍게 넘기면 안 되는 이유다.

체크포인트

첫째, 매각물건명세서와 사건기록에서 전세사기 피해주택인지, 우선매수 신고 가능성이 있는지 먼저 본다. 둘째, 우선매수로 물건을 놓칠 수 있다는 전제로 입찰 여부를 정한다. 셋째, 선순위 임차인의 대항력과 배당요구 여부를 확인하고 인수 금액을 미리 계산한다. 넷째, 배당요구종기를 확인해 임차인 신고 내역이 바뀔 여지가 있는지 살핀다.

핵심 요점
전세사기 피해주택 경매에서는 1등을 해도 LH가 같은 값에 가져갈 수 있다. 입찰표를 쓰기 전에 우선매수 가능성과 선순위 임차인 인수 금액부터 확인해야 한다.

참고 자료: 국토교통부 전세사기피해지원위원회 결과 발표(2026.11.12), 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법, 법원경매신문 「전세사기 최소보장제 13일 시행…경매 배당요구 안 하면 지원 제외」(2026.11.11)