정부가 올해 두 번에 나눠 수도권 신규 공공택지 후보지 9곳, 10만3900가구를 발표했다. 후보지 안의 땅이 법원경매에 나오면 ‘곧 개발된다’는 기대가 입찰가를 밀어 올리기 쉽다. 그러나 공공택지는 사업자가 땅을 수용해 짓는 방식이고, 수용 보상금은 경매 낙찰가와 전혀 다른 계산법으로 정해진다. 법원경매신문이 9곳의 현황과 관련 법령을 바탕으로 후보지 땅 경매에서 따져야 할 점을 정리했다.

9곳 가운데 김포 한 곳이 36%

먼저 나온 것은 8월 13일 주택 신속공급 대책의 3곳이다. 서울 강서구 염창동(약 1000가구), 남양주 와부읍 일대 그린벨트(남양주 도심, 약 2만1700가구), 경기광주 장지동 일대(경기광주 역세권2, 약 4500가구)로 모두 2만7200가구다. 이어 국토교통부는 10월 29일 제2차 정례 주택공급 브리핑에서 김포·구리·하남·의정부·고양 6곳, 7만6700가구를 더 내놨다. 6곳은 모두 서울 경계에서 5km 안쪽에 있는 그린벨트다.

9곳을 묶어 보면 물량이 한쪽으로 쏠려 있다. 김포 아라 한 곳이 3만7000가구로 전체의 35.6%를 차지한다. 지역으로 나누면 서울 동쪽에 붙은 구리·하남·남양주 4곳이 5만4800가구(52.7%)로 가장 많고, 서북쪽 김포·고양 2곳이 4만1000가구(39.5%)다. 나머지 경기광주·의정부·서울 강서 3곳은 합쳐 8100가구다. 경매로 땅을 보는 투자자라면 김포와 서울 동부 그린벨트에서 이번 발표의 영향을 받는 물건이 가장 많이 나올 수 있다는 뜻이다.

첫 입주는 빨라야 2033년

정부는 사업 승인에서 착공까지 평균 68개월 걸리던 기간을 37개월로 줄이는 ‘최단기 착공’ 방식을 적용해 2030년 안에 공사를 시작하겠다는 목표를 내걸었다. 공사 기간을 3년으로 잡으면 첫 입주는 2033년 무렵이 된다. 남양주와 경기광주는 내년 하반기 지구 지정, 2030년 상반기 착공이 계획이다. 땅을 가진 사람이 보상금을 받는 시점도 이 일정에 묶인다. 경매로 후보지 땅을 산다면 낙찰 대금이 몇 년 동안 묶일 수 있다는 점부터 계산에 넣어야 한다.

보상금은 낙찰가를 따라오지 않는다

공공택지 안의 땅은 사업자가 수용하고 보상금을 준다. 보상금은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)에 따라 공시지가를 기준으로 감정평가해 정한다(제70조). 특히 해당 사업 때문에 오른 땅값은 보상액을 정할 때 고려하지 않는다(제67조 제2항). 후보지 발표 뒤 붙은 웃돈은 보상금에서 인정받기 어렵다는 얘기다.

경매 낙찰가는 사정이 다르다. 법원 감정가를 출발점으로 삼지만 실제 가격은 입찰자끼리의 경쟁이 정한다. 개발 기대가 큰 땅일수록 감정가보다 높게 낙찰되기 쉽다. 단순하게 가정해 보자. 감정가 1억원짜리 후보지 안 농지를 기대감에 1억3000만원에 낙찰받았는데, 나중에 보상 감정평가가 1억원 안팎으로 나온다면 3000만원이 고스란히 손실이다. 여기에 취득세와 몇 년간 묶이는 자금의 기회비용까지 더해진다.

허가 예외가 오히려 함정이 될 수 있다

후보지와 그 주변 영향권은 2029년 11월 2일까지 토지거래허가구역으로 묶여 있다. 일반 매매로 사려면 시·군의 허가를 받아야 하지만, 경매는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제2항에 따라 허가 대상에서 빠진다. 그래서 경매가 후보지 땅을 살 수 있는 손쉬운 통로처럼 보인다.

문제는 나올 때다. 낙찰받은 땅을 허가구역 안에서 되팔려면 사는 사람이 허가를 받아야 하고, 허가를 받으면 정해진 목적대로 써야 하는 의무가 따른다. 살 사람이 적으니 결국 보상금으로 빠져나오는 길만 남을 수 있다. 정부는 8·13 대책 때 후보지와 주변의 최근 5년 거래 2803건 가운데 1179건을 이상 거래로 분류해 조사에 나서겠다고도 밝혔다. 투기 수요를 보는 정부의 눈이 그만큼 날카롭다.

후보지 땅 입찰 전 체크리스트

• 경계 안인지 밖인지부터 – 토지이음(eum.go.kr)에서 토지이용계획과 허가구역 지정 여부를 확인한다. 경계 안은 수용 대상, 경계 밖은 수용되지 않지만 그린벨트 규제는 그대로다.
• 입찰가 상한은 예상 보상가로 – 개별공시지가와 법원 감정가를 나란히 놓고, 발표 뒤 붙은 기대감을 뺀 금액을 넘기지 않는다.
• 자금이 묶이는 기간 – 지구 지정, 보상계획 공고, 협의까지 몇 년이 걸린다. 대출로 낙찰받았다면 그동안의 이자도 손익에 넣는다.
• 농지는 서류 조건 – 농지라면 경매로 사더라도 농지취득자격증명을 법원에 내야 매각허가가 난다(농지법 제8조).

핵심 요점 멘트
“택지 후보지 땅은 개발 호재가 아니라 수용 대상입니다. 보상금은 공시지가로 계산하고 사업 기대감은 빼니까, 입찰가 상한은 예상 보상가로 잡으세요.”

관련 기사: 토허구역 경매, 허가는 없어도 대출 문턱은 그대로

신우가 기자

참고 자료: 국토교통부 「8·13 주택 신속공급 대책」(2026.8.13), 국토교통부 「제2차 정례 주택공급 브리핑」(2026.10.29), 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조·제70조, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조, 농지법 제8조, 파이낸셜뉴스(2026.10.29), 이투데이(2026.10.29), 아시아경제(2026.8.13) / 지역별 비중 분석, 손익 예시와 그래픽은 법원경매신문 자체 작성