확정일자를 받은 세입자는 근저당처럼 줄을 서서 보증금을 배당받는다. 이를 우선변제권이라 한다. 그런데 확정일자만 받았다고 그날로 줄을 서는 것은 아니다. 전입신고와 실제 거주라는 대항요건도 갖춰야 하고, 둘 중 늦게 갖춘 날이 세입자의 순위가 된다.

두 개의 시계

세입자에게는 시계가 두 개 있다. 하나는 전입신고 시계다. 전입신고를 하고 집에 들어가면 대항력이 생기는데, 그 시각은 다음날 0시다. 다른 하나는 확정일자 시계로, 받은 날 바로 효력이 있다. 우선변제권은 이 두 시계가 모두 켜진 순간에 생긴다.

※ 이해를 돕기 위해 구성한 가상 사례

근저당과 붙으면

은행 근저당은 등기 접수 시각에 효력이 생긴다. 등기소는 업무시간에만 접수를 받으니 0시보다 늦을 수밖에 없다. 이 차이가 결과를 가른다.

※ 이해를 돕기 위해 구성한 가상 사례

마지막 줄이 실무에서 자주 나온다. 이사는 일찍 했지만 확정일자를 미루다 은행 대출이 먼저 들어온 경우다. 전입이 근저당보다 빨라 대항력은 있지만, 배당 순위는 근저당 뒤로 밀린다. 이때 배당에서 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안는다. 대항력과 우선변제권을 따로 따져야 하는 이유다.

가압류와 붙으면

세입자보다 먼저 가압류가 들어와 있는 경우도 많다. 날짜만 보면 가압류가 앞이지만, 가압류는 순위가 없는 일반 채권이다. 그래서 확정일자 세입자와 가압류는 날짜와 상관없이 같은 순위로 금액 비율에 따라 나눈다. 이 ‘나누는 배당’이 다음 회 주제인 안분배당이다.

체크포인트

1. 대항력은 전입 다음날 0시, 확정일자는 받은 날 효력이 생긴다.
2. 세입자의 배당 순위는 둘 중 늦은 날이다.
3. 근저당과 같은 날이면 전입이 먼저였는지부터 확인한다. 전입까지 같은 날이면 근저당이 이긴다.

참고 법령: 주택임대차보호법 제3조, 제3조의2