토지거래허가구역에서 경매로 집을 사면 구청 허가를 받지 않아도 되고 토허제에 따른 실거주 의무도 없다. 그러나 낙찰 뒤 잔금을 치르는 경락잔금대출에는 일반 주택담보대출과 같은 규제가 그대로 적용된다. 대출 규제가 갈수록 강해지면서 토허구역 경매는 자기 자금이 넉넉한 사람의 시장이 되고 있다.

경매는 토허 허가 대상이 아니다

부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조는 민사집행법에 따른 경매를 토지거래허가 대상에서 뺀다. 낙찰자는 구청 허가 없이 소유권을 얻고, 토허제가 요구하는 실거주 의무도 지지 않는다. 일반 매매처럼 무주택자로 매수 자격이 제한되지도 않는다.

서울 전역과 경기 12곳의 토허구역 지정 효력은 올해 12월 31일까지다. 정부는 연말까지 집값과 거래 흐름을 보고 연장·확대 여부를 정할 계획이다. 국토교통부 장관은 10월 국정감사에서 토허제의 시장 안정 효과를 강조했다.

잔금대출은 다르다…규제는 계속 강해졌다

지난해 6·27 대출 규제는 경락잔금대출에도 적용됐다. 수도권 주담대 한도는 6억원으로 묶였고, 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 한다. 2주택 이상은 대출을 받을 수 없고, 1주택자는 기존 집을 6개월 안에 처분해야 한다. 이어 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 12곳이 토허구역·규제지역으로 묶였고, 15억원 초과 주택의 주담대 한도는 2억~4억원으로 줄었다.

경매 현장에서는 토허구역 안의 경락잔금대출이 무주택자 위주로, 그것도 한도가 작게 나오는 것으로 전해진다. 대출을 받는 낙찰자는 토허제의 실거주 의무는 피해도 대출 조건에 따른 전입 의무를 진다. 세입자를 그대로 두고 경매로 사는 방식은 잔금을 자기 돈으로 치를 수 있을 때만 가능하다.

대출 규제, 시세와 경매에 그대로 나타나

한국부동산원에 따르면 10월 넷째 주 서울 아파트값은 0.09% 올라 상승폭이 2주 연속 줄었다. 강남구(-0.38%), 서초구(-0.35%), 송파구(-0.22%)는 하락폭이 커졌다. 서울 아파트 매매 매물은 7만9919건으로 연중 최고 수준에 가깝다.

경매에서도 같은 흐름이 보인다. 서울 아파트 경매는 감정가 8억원대 이하 외곽 물건에 응찰이 몰리고 고가 물건은 유찰되는 경우가 많다. 대출 규제와 보유세 부담이 그 배경으로 꼽힌다.

일반 매매는 ‘세 낀 집’ 길이 넓어졌다

일반 매매 쪽은 10월 1일부터 문이 조금 더 열렸다. 토허구역에서 무주택자가 세입자 있는 집을 살 때 실거주 의무를 미룰 수 있는 제도가 확대됐다.

• 유예 신청 기한이 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 늘었다.
• 기존 임차인의 남은 계약기간에 1회, 최대 2년의 갱신계약까지 기다려 준다. 입주를 최대 3년 3개월까지 미룰 수 있다.
• 대상은 2026년 5월 12일 이후 계속 무주택인 매수자다. 임대차가 끝나면 실제로 들어가 2년을 살아야 한다.

한눈에 비교

구분	일반 매매(실거주 유예 이용)	경매 낙찰
구청 허가	필요	필요 없음
매수 자격	2026.5.12 이후 계속 무주택자	제한 없음
기존 세입자	남은 기간 + 갱신 1회(최대 2년) 보장	대항력 유무에 따라 인수 또는 명도
실거주	임대차 종료 후 2년	토허제상 의무 없음
대출	규제지역 대출 규제 적용	경락잔금대출도 같은 규제 적용, 무주택자 위주로 한도 작음
기한	유예 신청 2027.12.31까지	없음

입찰 전 체크포인트

• 입찰 전에 금융회사 2~3곳에서 경락잔금대출 가능 여부와 한도부터 확인한다.
• 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 하므로, 세입자가 있는 물건은 명도 일정과 전입 기한을 맞춰 본다.
• 1주택자는 기존 집 처분 조건까지 넣어 자금 계획을 세운다.
• 대출 한도 안에서 입찰가를 정한다. 잔금을 못 내면 입찰보증금을 잃는다.
• 대출 규제는 수시로 바뀌므로 입찰 직전에 현행 기준을 다시 확인한다.

법원경매신문 편집국

참고 자료: 헤럴드경제(2026.9.17), 국민일보(2025.10.20), 서울경제(2025.7.2), 국토교통부 10·15 대책 보도자료, 스페셜경제(2026.10.19), 뉴스후플러스(2026.11.2), 한국경제(2026.11.1), 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조