한국은행이 기준금리를 다시 연 3%로 올리면서 부동산 투자자들의 금융비용 부담도 커지고 있다. 특히 대출을 활용하는 법원경매 투자자는 이제 낙찰가격뿐 아니라 금리와 보유기간까지 포함한 실제 수익을 계산해야 한다.

한국은행 금융통화위원회는 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 0.25%포인트 인상했다. 지난 7월에 이어 두 차례 연속 인상이다.

금리 상승이 실제 투자자에게 미치는 영향은 작지 않다.

3억원을 30년 만기 원리금균등상환으로 빌렸다고 가정하면 금리 연 3%에서는 월 상환액이 약 126만5000원이다. 금리가 8%라면 약 220만1000원으로 늘어난다. 매달 약 93만6000원, 1년이면 1100만원 이상 차이가 난다.

물론 주택담보대출 금리가 반드시 8%까지 오른다는 의미는 아니다. 실제 대출금리는 기준금리뿐 아니라 은행채 금리와 코픽스, 가산·우대금리 등에 따라 달라진다.

◆ 경매투자는 금리가 올라도 ‘남는 수익’이 있어야 한다.

경매투자에서 중요한 것은 단순히 싸게 낙찰받는 것이 아니다.

낙찰가에 취득비용, 명도·수리비, 세금, 대출이자와 예상 보유기간까지 모두 더하고도 수익이 남아야 제대로 된 투자다.

금리가 올라 이자가 월 50만원, 100만원 더 나가더라도 그 비용을 감안하고도 충분한 수익을 확보할 수 있는 가격에 낙찰받는 것이 중요하다.

따라서 고금리 시대에는 더욱 보수적인 입찰가 산정과 정확한 수익률 분석이 필요하다.

◆ ‘내가 좋아하는 부동산’과 ‘돈 되는 부동산’은 다르다

그러나 숫자 계산만 잘한다고 경매투자에 성공하는 것도 아니다. 결국 좋은 물건을 찾아내려면 부동산의 현재 모습이 아니라 부동산가치를 평가하는 눈과 미래가치를 읽는 능력이 필요하다.

“나는 이 동네를 잘 모른다”, “오래된 빌라는 싫다”, “건물이 너무 낡았다”는 개인적인 취향과 편견으로 물건을 판단하면 투자 기회를 놓칠 수 있다.

경매에서 좋은 부동산은 반드시 새 건물이나 인기지역의 부동산만을 의미하지 않는다.

낡고 사람들이 외면하는 물건이라도 입지와 시세, 임대수익, 개발 가능성 등을 조사했을 때 가치가 있다면 좋은 투자대상이 될 수 있다. 반대로 겉보기에 아무리 좋은 부동산이라도 비싸게 낙찰받아 수익이 남지 않는다면 좋은 투자가 아니다.

그래서 우량물건검색 → 객관적인 시세조사분석 → 현장조사  → 수익률 계산 → 입찰가격 결정의 과정이 중요하다.

◆ 고금리 시대일수록 필요한 ‘부자마인드’

경매투자에서 말하는 부자마인드는 무조건 과감하게 투자하라는 뜻이 아니다.

남들이 좋다고 하는 부동산을 따라가는 것도 아니고, 남들이 위험하다고 한다고 무조건 포기하는 것도 아니다.

충분한 조사와 데이터를 통해 실제 위험과 막연한 두려움을 구별하고, 사람들이 보지 못한 가치를 찾아내는 능력​에 가깝다.

금리가 오르면 대출을 많이 사용하는 투자자는 줄어들고 입찰 경쟁이 약해질 수도 있다. 여러 차례 유찰돼 가격이 낮아지는 우량물건이 나타날 가능성도 있다. 이런 시장에서는 위기만 보는 사람과 기회를 찾아내는 사람의 결과가 달라질 수 있다.

결국 경매투자의 핵심은 금리가 몇 %냐에만 있지 않다.

“내 눈에 좋아 보이는 부동산을 찾는 것이 아니라, 숫자와 조사 그리고 미래가치를 통해 돈이 될 수 있는 부동산을 찾아내는 것.”

금리가 오르는 시기일수록 정확한 수익 계산과 함께 부동산의 가치를 평가하는 눈, 그리고 투자자의 ‘부자마인드’가 더욱 중요해지는 이유다.