세입자가 이사를 나간 뒤 집에 들어가 보니 벽지와 장판은 물론 문짝이나 싱크대까지 훼손돼 있다면 임대인은 당황할 수밖에 없다.

특히 LH 전세임대라면 일반 전세계약과 구조가 다르기 때문에 “LH 세입자가 살았으니 집주인이 알아서 수리해야 하는 것 아니냐”고 생각하기 쉽다.

하지만 통상적인 사용으로 발생한 노후와 세입자의 고의 또는 과실로 발생한 훼손은 구분해야 한다.

그렇다면 임대인은 어떻게 대응해야 할까?
가장 먼저 할 일은 ‘수리’가 아니라 ‘현장 기록’

집이 훼손된 것을 발견했다면 바로 수리업체를 부르기보다 현재 상태를 사진과 영상으로 남기는 것이 우선이다. 벽지, 장판, 문, 싱크대, 욕실, 창호 등 훼손된 부분을  촬영하고, 집 전체 모습도 함께 기록해 둔다.

이때 중요한 자료가 하나 더 있다. 입주전 집 상태를 확인해줄수 있는 것으로 바로 임대차계약 당시 작성된 ‘중개대상물 확인·설명서’​다.
공인중개사를 통해 계약했다면 공인중개사는 법에 따라 중개대상물의 상태 등을 확인·설명해야 한다. 주택 임대차의 경우 시설물의 상태뿐 아니라 벽면·바닥면·도배의 상태 등도 확인·설명 대상에 포함되기때문에 입주전 사진이 없어도 증명할수 있다.

따라서 퇴거 후 훼손이 발견됐다면 당시 작성된 확인·설명서나 입주 당시 사진이나 영상이 있다면 더 유용한 자료가 된다.

‘노후’와 ‘훼손’을 구분해야
집이 낡았다고 해서 모든 수리비를 세입자에게 청구할 수 있는 것은 아니다.
오랜 사용으로 자연스럽게 발생한 마모나 노후인지, 세입자의 부주의로 파손된 것인지 구분해야 한다.

LH 전세임대라면 LH에 먼저 알린다.

LH 전세임대는 일반적인 전세계약과 달리 LH가 임대인과 전세계약을 체결하고 입주자에게 다시 임대하는 구조다.

따라서 임대인은 세입자가 퇴거한 뒤 미납된 공과금과 인테리어 훼손을 발견했다면 임의로 처리하기보다 LH 담당자에게 (임대주택관할본부) 훼손 사실을 알리고 계약관계에 따른 처리절차를 확인하는 것이 가장 우선이다.

 훼손 부위 사진·영상, 입주 당시 사진·영상. 기타 훼손 사실을 확인할 수 있는 자료등을 함께 준비하면 된다.

특히 임대인이 임의로 보증금에서 수리비를 공제하거나 세입자가 남겨놓은 물건을 마음대로 폐기하는 방식으로 처리해서는 안 된다. LH와의 계약관계 및 퇴거 절차를 확인한 뒤 진행해야 한다.

수리비는 객관적으로 산정한다.
세입자의 책임으로 볼 수 있는 훼손이라면 다음은 손해액을 확인하는 단계다. 도배, 장판, 문짝, 싱크대 등 훼손된 부분별로 수리 또는 복구 견적서을 받아두는 것이 좋다.

가능하면 견적서뿐 아니라 실제 수리를 했다면 영수증 등 비용을 확인할 수 있는 자료도 보관한다.

협의가 안 되면 손해배상 문제로
세입자의 고의 또는 과실로 인한 훼손이라는 사실과 손해액이 확인됐는데도 비용 문제가 해결되지 않는다면 내용증명 등을 통해 손해배상을 요구하고, 필요한 경우 지급명령이나 손해배상청구 등 민사절차를 검토할 수 있다.

임대인의 권리를 지키는 가장 현실적인 방법은 처음부터 계약자료를 잘 보관하고, 퇴거 후에는 훼손 상태를 정확하게 기록하는 것이다.

집주인에게 필요한 것은 세입자와 감정적인 대응이 아니라 LH 상대로 원상복구비용을 청구하고 나에 임대주택을 잘 관리하는것이다.

LH전세임대포털: 1670-0002