상가를 낙찰받고 월세를 청구했더니 임차인이 “전 주인이 월세를 안 받기로 했다”며 각서를 내미는 경우가 있다. 대법원은 이런 약정이 사업자등록 정정신고 등으로 공시되지 않았다면 낙찰자에게 주장할 수 없다고 판단했다. 상가 경매에서 임차인의 ‘숨은 약정’을 어떻게 볼지에 대한 기준이 분명해진 셈이다.

사건의 흐름

임차인은 2013년 경기 시흥의 2층 공장 건물 일부를 빌렸다. 처음에는 보증금 3,000만 원에 월 40만 원이었고, 몇 달 뒤 면적을 넓히면서 보증금을 1억 원으로 바꿨다. 사업자등록은 계약 직후 마쳤다.

문제는 그 뒤 전 소유자가 써 준 각서 두 장이었다. 2013년 각서에는 임차인에게 외상으로 판 기계대금 문제가 정리될 때까지 월세를 받지 않겠다는 내용이, 2018년 각서에는 빚을 갚지 못하니 임대료 없이 공장 권한을 맡긴다는 내용이 담겼다. 2020년 9월 경매로 건물을 산 새 소유자가 월세를 청구하자, 임차인은 이 각서로 맞섰다.

원심은 각서로 임대차 내용이 ‘월세 면제’로 바뀌었으니 임차인이 낙찰자에게도 주장할 수 있다고 봤다. 대법원은 이를 뒤집고 사건을 돌려보냈다(대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결).

대법원 판단의 핵심 — “공시된 내용만 따라간다”

상가건물 임대차보호법은 건물 인도와 사업자등록을 대항력 요건으로 정하고 있다(제3조 제1항). 대법원은 사업자등록이 제3자에게 임대차의 존재와 내용을 알리는 공시방법이라는 점에 주목했다. 임차인에게 유리하게 월세를 면제하는 변경이 있었더라도, 사업자등록 정정신고를 해서 세무서의 ‘상가건물 임대차 현황서’에 반영되는 식으로 공시되지 않았다면 새 임대인에게 대항할 수 없다는 것이다.

대법원은 2013년 각서 자체도 임대차 내용을 바꿨다기보다 월세와 기계대금을 서로 맞바꿔 없애는 상계 약정에 가깝다고 봤다. 설령 월세 면제로 계약이 바뀌었다고 보더라도 공시가 없었던 이상 결론은 같다고 덧붙였다.

낙찰자·입찰자가 챙길 것

첫째, 상가 입찰 전에는 ‘상가건물 임대차 현황서’를 확인한다. 이해관계인은 관할 세무서에 열람을 요청할 수 있다. 현황서에 적힌 보증금과 월세가 낙찰자가 인수하는 임대차의 기준이 된다.

둘째, 낙찰 뒤 임차인이 현황서와 다른 약정을 주장하면 그 약정이 정정신고로 공시됐는지부터 따진다. 공시되지 않은 월세 면제·감액 약정은 낙찰자에게 효력을 주장하기 어렵다.

셋째, 임차인 입장이라면 반대로 생각해야 한다. 보증금·월세·기간이 바뀌면 사업자등록 정정신고를 해 둬야 건물 주인이 바뀌어도 그 내용을 지킬 수 있다.

핵심 요점 멘트
“상가 임차인의 각서는 세무서 현황서에 올라가 있어야 낙찰자에게 통합니다. 서류에 없는 월세 면제는 낙찰자가 떠안지 않습니다.”

참고 자료

• 대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201494 판결
• 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항
• 법률신문 판례 해설(2026다201494)