서울과 맞닿은 경기도 10개 시의 개발제한구역(그린벨트) 땅에 걸려 있던 토지거래허가 의무가 대부분 사라졌다. 국토교통부와 경기도에 따르면 8·13 주택 신속공급 대책 때 허가구역으로 묶었던 363.36㎢ 가운데 324.03㎢(약 89%)가 11월 3일부로 풀렸다. 경매로 그린벨트 땅을 보는 투자자에게는 ‘살 때’보다 ‘팔 때’의 사정이 달라졌다.

신규택지 후보지 주변 39㎢만 남았다

허가구역으로 남은 땅은 39.33㎢다. 10월 29일 발표된 신규 공공택지 후보지가 있는 김포·구리·하남·의정부 4개 시의 후보지와 주변 영향권이다. 구리는 12.28㎢에서 사노동 일대 3.22㎢로, 하남은 70.14㎢에서 감북·감일·미사동 일대 7.17㎢로 줄었다. 나머지 6개 시는 허가구역에서 모두 빠졌다. 남은 구역의 지정 기간은 2029년 11월 2일까지 3년이다.

이번 조정에는 경기도의 건의가 반영됐다. 경기도는 9월 22일 후보지와 관계없는 곳은 서둘러 풀고, 남길 곳은 동 단위로 잘게 나눠 달라고 정부에 요청했다. 정부는 후보지 발표 직후 허가구역을 후보지와 그 주변으로 좁혔다.

경매는 원래 허가 대상이 아니었다

경매로 땅을 사는 사람은 이번 해제와 상관없이 처음부터 토지거래허가를 받지 않았다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조 제2항은 민사집행법에 따른 경매를 허가 규정의 적용 대상에서 뺀다. 허가구역 안에서도 낙찰자는 시청이나 구청의 허가 없이 소유권을 넘겨받을 수 있었다.

달라지는 것은 그다음이다. 허가구역 안에서 낙찰받은 땅을 일반 매매로 넘기려면 사는 사람이 허가를 받아야 했다. 이용 목적이 맞아야 허가가 나고, 허가를 받은 뒤에는 정해진 기간 그 목적대로 써야 한다. 살 수 있는 사람이 줄어드니 팔기도 그만큼 어려웠다. 해제된 지역에서는 이 문턱이 없어져 낙찰 뒤 되팔 수 있는 길이 넓어졌다.

그린벨트 규제와 농지 서류는 그대로

허가구역에서 빠졌다고 땅을 쓰는 방법이 바뀌지는 않는다. 개발제한구역 안에서 건축이나 형질 변경을 엄격히 막는 규제는 그대로 남는다. 거래가 쉬워졌을 뿐 개발이 쉬워진 것은 아니다.

그린벨트 땅 상당수는 논밭이다. 농지라면 경매로 사더라도 농지취득자격증명을 법원에 내야 매각허가가 난다(농지법 제8조). 기한 안에 내지 못하면 매각이 허가되지 않고, 법원이 붙인 특별매각조건에 따라 입찰보증금을 돌려받지 못할 수도 있다. 입찰 전에 해당 시·읍·면에서 증명이 나오는 땅인지 확인해야 한다.

한편 이번 해제는 그린벨트 땅에 대한 것이다. 2025년 10·15 대책으로 지정된 과천·광명 등 경기 12곳의 아파트 허가구역은 올해 12월 31일까지 유지되며, 경기도가 시·군 의견을 받아 연장 여부를 검토하고 있다.

입찰 전 체크포인트

• 허가구역이 남았는지 확인 – 같은 시라도 동마다 다르다. 토지이음(eum.go.kr) 토지이용계획에서 허가구역 지정 여부를 본다.
• 후보지 안이면 보상 기준부터 – 후보지 경계 안의 땅은 수용 대상이다. 보상금은 공시지가를 기준으로 사업 기대감을 빼고 정해진다.
• 농지·임야는 서류 조건 – 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 매각물건명세서의 특별매각조건을 먼저 읽는다.
• 출구는 따로 계산 – 허가가 풀려도 그린벨트 땅은 원래 거래가 드물다. 되팔 수 있는 가격과 기간을 보수적으로 잡는다.

핵심 요점 멘트
“경매는 원래 토지거래허가가 필요 없었습니다. 이번에 낮아진 건 낙찰받은 땅을 되팔 때의 문턱입니다. 그린벨트 규제는 그대로라는 걸 잊지 마세요.”

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윤재경 기자

참고 자료: 국토교통부 「8·13 주택 신속공급 대책」(2026.8.13), 국토교통부·경기도 토지거래허가구역 조정 발표(2026.11.3), 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조, 농지법 제8조, 서울신문(2026.11.3), M이코노미뉴스(2026.11.3), SBS(2026.11.6) / 그래픽은 법원경매신문 자체 작성