*본 기사는 2025년 9월 10일짜 작성된 기사입니다. 감안하시고 읽어주세요.

전세사기 피해자 구제를 위한 「전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」(이하 전세사기특별법)의 유효기간이 2025년까지 2년 더 연장된다.

국회 국토교통위원회는 피해 회복의 장기화 가능성을 고려해 연장안을 의결했으며, 조속한 본회의 통과를 앞두고 있다. 이번 개정안은 피해자 보호 대상 범위를 획기적으로 넓히는 한편, 기존의 핵심 보호장치인 ‘경매유예’와 ‘우선매수권’ 제도를 유지하는 것을 골자로 한다.

이에 따라 부동산 경·공매 시장에서는 피해자 구제라는 긍정적 효과와 동시에, 투자자들의 불확실성이 커지면서 한층 철저한 권리분석이 요구되고 있다.

■ 구제 사각지대 해소… 2024년 5월 계약자까지 보호

이번 연장안의 핵심은 피해자 인정 범위의 확장이다. 기존 법안이 2023년 6월 이전 계약자만을 대상으로 했던 것과 달리, 개정안은 2024년 5월 31일 이전까지 최초 전세계약을 체결한 세입자로 대상을 넓혔다. 보호 대상 세입자 수가 크게 늘어남에 따라 구제 사각지대가 한층 해소될 전망이다.

■ 경매유예·우선매수권 강력 유지… 투자자 “낙찰받고도 취소될 수 있어”

피해자 보호 조항이 유지됨에 따라 경매 투자자들의 주의가 요구된다.

최대 1년 이상 지연되는 소유권 이전 (제17조)
법원은 피해자의 생계 및 주거안정이 우려될 경우 채권·채무자의 사정을 고려해 최대 1년까지 경매를 유예하거나 매각기일을 변경할 수 있다. 피해자의 추가 신청 시 연장도 가능해, 낙찰을 받더라도 소유권 이전까지 장기간 자금이 묶이는 리스크가 발생한다.

‘낙찰 무효’ 가능케 하는 우선매수권 (제20조)
피해자는 매각기일까지 보증금을 제공하고 최고가 낙찰가와 동일한 금액으로 우선매수 신고를 할 수 있다. 이 경우 최고가 매수신고인(낙찰자)의 낙찰은 무효가 되며, 해당 물건은 피해자에게 우선 매각된다. 낙찰자는 '차순위매수신고인'으로 밀려나게 되어 허탈한 결과를 맞이할 수 있다.

■ 전문가들 “경매 시장 ‘낙찰=소유권’ 공식 깨져… 보수적 접근 필요”

부동산 전문가들은 이번 특별법 연장으로 경·공매 시장 내 '절차적 불확실성'이 한층 커졌다고 입입을 모은다. 경매 물건 입찰 시 다음의 4가지 필수 체크리스트를 반드시 점검해야 한다.

1. 임차인의 피해자 인정 여부: 국토부 및 지자체를 통해 피해자로 결정된 물건인지 사전 확인

2. 매각기일 변경 및 유예 이력: 등기사항 및 담당 법원 경매계를 통한 절차 지연 여부 체크

3. 피해자의 우선매수권 행사 가능성: 해당 주택 피해자의 자금 여력 및 행사 의사 사전 파악

4. 보수적인 입찰가 산정: 소유권 이전 지연 리스크 및 경매 무효 가능성을 반영한 입찰가 산정

경매 시장 관계자는 “‘낙찰이 곧 소유권 확보’라는 일반적인 공식이 전세사기 여파 물건에서는 더 이상 적용되지 않는다”며 “예상치 못한 법적 변수가 존재하는 만큼 권리분석 시 전문가의 조력을 받는 등 각별한 주의가 필요하다”고 당부했다.

SAMATHA 기자