요즘 ‘경매 건수’가 정치 뉴스에 자주 나온다. 지난 8월 대통령은 주택담보대출 연체와 경매 물건이 늘고 있다며 집값 폭락에 대비해 공공주택 매입을 준비하라고 지시했다. 이달 초에는 야당 대표가 경매 건수 증가를 정부 정책의 부작용으로 지목했다. 한쪽은 ‘경고 신호’로, 다른 한쪽은 ‘정책 실패의 증거’로 같은 숫자를 쓴다.

경매 현장에서 투자자들을 만나온 입장에서 말하자면, 투자자에게 중요한 것은 누구 말이 맞느냐가 아니다. 그 숫자가 실제로 무엇을 말하는지 읽을 줄 아는 것이다. 경매 건수 하나만 보고 ‘집값이 폭락한다’거나 ‘아직 괜찮다’고 판단하는 것은 체온계 하나로 병명을 정하는 것과 같다.

10월 경매 성적표…같은 달, 다른 표정

지지옥션에 따르면 10월 전국 아파트 경매 진행 건수는 3851건으로 2014년 3월 이후 가장 많았다. 건수만 보면 걱정스러운 숫자다. 그런데 다른 지표를 함께 놓으면 그림이 달라진다.

서울은 열 건 중 두 건 정도만 팔렸지만, 팔린 집은 평균적으로 감정가보다 비싸게 팔렸다. 인천·부산·대구·대전은 낙찰가율이 80% 안팎에 머물렀다. 같은 ‘경매 증가’라도 지역마다 속사정이 전혀 다르다는 뜻이다.

경매 지표, 이렇게 읽자

첫째, 경매 건수는 ‘과거의 빚’을 보여준다. 대출을 못 갚은 뒤 경매 신청, 경매개시결정, 감정, 첫 매각기일까지는 보통 몇 달이 걸린다. 지금 늘어난 건수는 몇 달 전 금리와 대출 사정이 만든 결과다. 앞으로 집값이 어떻게 될지보다 지나온 시간의 부담을 보여주는 ‘늦게 따라오는 지표’로 보는 게 맞다.

둘째, 낙찰률은 ‘사려는 사람이 얼마나 있나’를 보여준다. 경매에 나온 물건 가운데 실제로 팔린 비율이다. 낙찰률이 낮다는 것은 물건은 많은데 살 사람이 그만큼 따라오지 못한다는 뜻이다.

셋째, 낙찰가율은 ‘얼마에 사려 하나’를 보여준다. 감정가 대비 낙찰 가격의 비율이다. 건수가 늘어도 낙찰가율이 높게 유지된다면 원하는 사람이 많은 물건은 여전히 제값을 받는다는 뜻이다. 서울에서 감정가 15억원 이하 아파트의 낙찰가율이 103.6%, 25억원 이상은 97.1%였다는 점은 가격대별 수요 차이를 그대로 보여준다.

넷째, 응찰자 수는 ‘경쟁의 온도’다. 한 물건에 평균 몇 명이 입찰했는지를 보면 투자 심리를 짐작할 수 있다. 전국 평균이 9월 5.8명에서 10월 5.4명으로 줄었다는 것은 열기가 조금 식었다는 신호다.

숫자는 내 물건 기준으로 쪼개 봐야

결국 전국 평균은 출발점일 뿐이다. 같은 경기도 안에서도 광명은 낙찰가율 135.3%, 고양 일산서구는 72.2%였다. 내가 보는 지역, 내가 살 수 있는 가격대, 내가 노리는 평형으로 숫자를 좁혀 봐야 의미가 생긴다.

경매 건수가 늘어난다는 것은 누군가의 집이 빚 때문에 넘어간다는 뜻이기도 하다. 그 무게를 잊지 않되, 투자자는 정치의 언어가 아니라 숫자의 언어로 시장을 읽어야 한다. 건수는 뉴스가 되지만, 돈이 되는 판단은 낙찰률과 낙찰가율, 그리고 내 물건의 시세에서 나온다.

곽복선 기자

참고 자료: 지지옥션 「2026년 10월 경매동향보고서」, 이투데이(2026.11.5), 경향신문(2026.8.30), 파이낸셜뉴스(2026.11.5)

※ 대표 사진: 서울 서초구 대법원 전경 (자료사진) · 사진: Seoul Institute / Wikimedia Commons (CC BY 4.0)