배당표 맨 앞자리에 앉는 손님이 있다. 그 집에 붙은 세금, ‘당해세’다. 은행 근저당보다 먼저 설정된 세입자라도 당해세 앞에서는 순서를 양보해야 했다. 이 규칙이 2023년 바뀌었다. 계기는 ‘빌라왕’ 사건이었다.

빌라왕이 바꾼 순서

2022년 빌라와 오피스텔 1천여 채를 가진 집주인이 숨지면서 세입자 수백 명이 보증금을 돌려받지 못하는 일이 벌어졌다. 집주인이 내지 않은 종합부동산세가 쌓여 있었고, 집이 경매로 넘어가자 그 세금이 세입자보다 먼저 배당을 가져갔다. 확정일자를 일찍 받아 둔 세입자도 소용이 없었다.

이후 국세기본법과 지방세기본법이 고쳐졌다. 확정일자가 당해세 법정기일보다 빠른 세입자는 그 당해세의 순서를 대신 차지해 먼저 보증금을 받는다. 국세는 2023년 4월 1일 이후, 지방세는 2023년 5월 4일 이후 매각허가결정이 난 사건부터 적용된다.

무엇이 당해세인가

자료: 국세기본법 제35조, 지방세기본법 제71조

주의할 점이 셋 있다. 첫째, 주택 임대차에만 적용된다. 상가 세입자는 대상이 아니다. 둘째, 세입자가 끼어들 수 있는 금액은 원래 당해세가 받을 돈까지다. 셋째, 앞서 설정된 근저당이 받을 돈에는 영향이 없다. 손해를 보는 쪽은 당해세 하나뿐이다.

숫자로 보면

배당할 돈이 4억원인 집이다. 은행 근저당 2억원이 2021년에 설정됐고, 세입자는 2022년 확정일자를 받은 보증금 2억원 임차인이다. 집주인은 종합부동산세 5천만원을 체납했고 법정기일은 2024년이다.

※ 배당할 돈 4억원 기준, 이해를 돕기 위해 구성한 가상 사례

세입자는 당해세 몫 5천만원을 먼저 받고, 근저당 다음 자기 순서에서 나머지 1억5천만원을 받는다. 은행은 바뀌기 전이나 후나 2억원 그대로다. 결국 5천만원이 세금에서 세입자 쪽으로 옮겨간 것이다.

입찰자에게는 인수금이 줄어든다

이 변화는 입찰자 계산에도 그대로 이어진다. 대항력 있는 세입자가 배당에서 보증금을 다 받지 못하면 남은 돈은 낙찰자가 물어줘야 한다. 예전에는 당해세가 세입자 몫을 먼저 가져가 인수금이 불어나는 일이 잦았다. 이제는 확정일자가 법정기일보다 빠르면 그 몫을 세입자가 가져가니 인수금이 그만큼 줄어든다.

하나 헷갈리지 말아야 할 것이 있다. 소액임차인의 최우선변제는 원래부터 당해세보다 앞이었다. 2023년 개정으로 바뀐 것은 확정일자 세입자의 순서이지, 최우선변제가 아니다.

체크포인트

1. 당해세는 그 집에 매긴 세금이다. 국세는 상속·증여·종부세, 지방세는 재산세 등이다.
2. 확정일자가 당해세 법정기일보다 빠르면 세입자가 당해세 몫만큼 먼저 받는다.
3. 근저당 배당액은 그대로다. 줄어드는 것은 당해세뿐이고, 입찰자의 인수금도 함께 줄어든다.

참고 법령: 국세기본법 제35조 제7항, 지방세기본법 제71조, 주택임대차보호법 제3조의2