전세사기 피해자가 경매로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1도 안 되면, 모자란 만큼을 나라가 현금으로 채워 주는 ‘최소보장제’가 오는 13일부터 시행된다. 국토교통부는 9일 이 내용을 발표하고 10일부터 온라인 사전신청을 받기 시작했다. 경매 실무에서 눈여겨볼 대목은 따로 있다. 앞으로 경매가 시작되는 사건에서 피해 임차인이 배당요구를 하지 않으면 이 지원을 받을 자격 자체가 사라진다.

계산은 ‘보증금 3분의 1 − 이미 받은 돈’

지원금 계산은 단순하다. 먼저 보증금의 3분의 1을 기준선으로 잡는다. 여기서 경매·공매 배당으로 받은 돈, 집주인 등에게서 따로 받아 낸 돈, LH가 피해주택을 사들일 때 생기는 경매차익 지원금, 임대료 지원금을 모두 뺀다. 남은 금액이 ‘최소지원금’이다.

국토부가 든 예를 보면, 보증금 1억 원에 배당 등으로 1000만 원을 건진 피해자는 약 2333만 원을 받는다. 한 푼도 못 건졌다면 약 3333만 원이다. 같은 방식으로 보증금 2억 원에 배당 4000만 원이면 약 2667만 원이 된다. 반대로 배당만으로 이미 3분의 1을 넘겼다면 받을 돈은 없다. 대상은 특별법에 따라 전세사기피해자로 결정된 사람 가운데 보증금 5억 원 이하 등 요건을 갖춘 임차인이다.

배당요구를 안 하면 문이 닫힌다

전세사기피해자법 제25조의9는 신청할 수 없는 경우를 따로 정했다. 피해주택을 본인이 직접 사들인 경우, 이미 선지급금을 받은 경우, 그리고 우선변제권을 챙기지 않아 경매에서 배당요구(공매는 배분요구)를 하지 않은 경우다.

이 배당요구 조건은 부칙 제5조에 따라 법 시행 뒤 처음 경매개시결정이 나거나 공매공고가 된 사건부터 적용된다. 이미 진행 중인 사건의 피해자는 이 조건으로 빠지지 않지만, 13일 이후 새로 시작되는 경매에서는 배당요구종기까지 배당요구를 마쳐야 나중에 최소지원금 신청이 가능하다. 경매 법원에서 보내는 통지서를 그냥 넘기면 안 되는 이유다.

신청은 LH, 결정은 90일 안에

신청 창구는 LH다. 10일부터 LH 청약플러스에서 온라인으로, 13일부터는 LH 지역본부에서 직접 낼 수 있다. 일반 피해자는 경매·공매와 배당이 끝난 뒤에, LH에 피해주택 매입을 요청한 피해자는 경매차익 산정이 끝난 뒤에 신청한다. 배당표나 배분계산서가 필요한 서류에 들어간다. LH는 신청일부터 90일 안에 지급 여부를 알려 주고, 서류 보완이 필요하면 30일까지 늘릴 수 있다. 결과에 불복하면 통지를 받은 날부터 30일 안에 이의신청을 한다.

신탁사기처럼 권한 없는 사람과 계약해 배당을 받기 어려운 피해자는 경매·공매가 끝나기 전에 ‘선지급금’을 먼저 받을 수 있다. 나중에 LH 매입 과정에서 차익이 생기면 추가로 정산한다. 다만 최소지원금을 받으면 LH가 사들인 피해주택 임대 등 공공임대 지원은 함께 받을 수 없다. 어느 쪽이 유리한지 따져 보고 고르는 것이 좋다.

경매 투자자가 볼 점

• 배당요구 임차인이 늘어난다 – 지원을 받으려면 배당요구가 필수가 됐다. 전세사기 피해주택 물건에서는 임차인 대부분이 배당요구를 할 것으로 봐야 한다.
• 배당요구가 곧 인수 소멸은 아니다 – 대항력 있는 선순위 임차인이 배당요구를 해도 배당에서 다 못 받은 보증금은 낙찰자가 떠안는다. 배당표를 미리 짜 보고 남는 금액을 입찰가에서 빼야 한다.
• LH 매입 물건인지 확인 – 피해주택은 LH가 피해자의 우선매수권을 넘겨받아 사들이는 경우가 있다. 최고가를 써내도 소유권을 가져가지 못할 수 있으니 매각물건명세서와 특별매각조건을 먼저 본다.
• 명도 협의에도 영향 – 배당과 지원금 신청이 서로 이어져 있어, 임차인이 배당금 수령에 필요한 명도확인서를 서둘러 받으려 할 가능성이 크다.

핵심 요점 멘트
“전세사기 피해자도 이제 보증금 3분의 1은 지켜진다. 단, 경매에서 배당요구를 안 하면 이 안전판도 없다.”
“피해 임차인의 배당요구가 늘어나도 선순위 임차인의 못 받은 보증금은 여전히 낙찰자 몫이다.”

관련 기사: 전세사기 피해자 보증금 3분의 1 최소 보장…11월 13일 ‘선지급·후정산’ 본격 시행(2026.10.6)

윤재경 기자

참고 자료: 국토교통부 「전세사기피해자 최소보장제 시행, 10일부터 최소지원금 신청」(2026.11.9), 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조의9·부칙 제5조(법률 제21634호, 2026.5.12 공포, 2026.11.13 시행), 같은 법 시행령 개정안 국무회의 의결(2026.10.6), 파이낸셜뉴스(2026.11.9), 한국세정신문, 간호사신문 / 보증금 2억 원 사례 계산과 그래픽은 법원경매신문 자체 작성