다음 달 13일부터 전세사기 피해주택의 경·공매 절차가 마무리된 후에도 임차보증금의 3분의 1을 회수하지 못한 피해자에게 국가가 부족분을 채워주는 ‘최소보장제’가 시행된다. 아울러 신탁사기 등으로 정상적인 보증금 회수가 어려운 피해자에게 보증금 일부를 먼저 교부한 뒤 추후 경·공매 회수금으로 정산하는 ‘선지급·후정산’ 제도가 본격 도입된다.

경·공매 정산 후 33% 미달 시 지원… 배당표 및 경매차익 합산 산정
국토교통부는 10월 6일 국무회의에서 이 같은 내용을 골자로 한 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 시행령’ 일부개정안이 의결됐다고 밝혔다. 지난 5월 개정된 법률의 시행일(11월 13일)에 맞춰 세부 지급 기준을 명확히 한 것이다.

지원 대상은 전세사기특별법에 따라 피해자로 결정된 임차인이다. 핵심은 피해주택의 경·공매 매각 절차가 완료된 시점에서 피해자가 회수한 총금액이 보증금의 3분의 1(최소보장금)에 못 미칠 경우, 그 차액을 ‘최소지원금’으로 지급하는 구조다.

이때 기존 회수액을 따지는 기준에는 경·공매 법원의 배당표(또는 공매 배분계산서)에 기재된 배당금과 함께, LH 등 공공이 피해주택을 사들이는 과정에서 발생한 경매차익, 기존에 제공된 임대료 지원액 등이 모두 포함된다.

예컨대 보증금이 1억 5,000만 원인 피해자의 최소보장금은 5,000만 원이다. 해당 주택이 경매로 매각되어 배당금 2,000만 원을 받고 경매차익으로 1,000만 원의 지원을 받아 총 3,000만 원을 회수한 상태라면, 최소보장금(5,000만 원)에서 3,000만 원을 뺀 2,000만 원이 최소지원금으로 최종 교부된다.

경·공매 완료 전 지원하는 ‘선지급·후정산’… LH가 지급 및 정산 담당
경·공매 절차가 장기화하여 주거 불안이 지속되는 피해자를 위한 ‘선지급·후정산’ 방식도 추진된다. 매각 절차가 끝나기 전이라도 최소보장금(보증금의 1/3)을 기준으로 기존 지원액을 제외한 금액을 선지급금으로 먼저 내주고, 향후 경·공매 배당이나 처분이 확정되면 최종 차액을 정산하는 제도다.

관련 신청 접수와 지원금 산정, 정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 전담한다. 피해자는 피해주택 매입 신청 여부나 처분 완료 시점에 맞춰 LH에 최소지원금 또는 선지급금을 신청할 수 있다. 신청 시에는 전세사기피해자 결정문, 임대차계약서, 등기사항전부증명서, 법원 배당표(배분계산서) 등의 정빙 서류를 제출해야 한다.

LH는 접수일로부터 90일 이내에 지급 여부를 결정하여 통보하며, 보증금을 추가로 회수하여 반납 사유가 발생했음에도 정해진 기한 내에 상환하지 않을 경우 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있다.

[경매 관점] 공공의 피해주택 경매 매입과 임대인 신용조회 절차의 파급력
이번 개정안은 전세사기 피해주택이 경매 시장에 매물로 유입될 때 발생하는 권리관계와 매각 절차에도 상당한 변화를 예고한다.

첫째, 공공주택사업자의 비피해 임차인 보증금 채무 인수다. LH 등 공공이 경·공매를 통해 피해주택을 매입할 때, 해당 건물 내 거주하는 비피해 임차인의 보증금 반환채무까지 승계하는 경우 이 비용을 주택 취득비용에 포함할 수 있도록 법적 근거가 마련됐다. 이에 따라 권리관계가 복잡하게 얽힌 다가구·다세대 피해주택의 경매 매각 및 공공 매입 절차가 한층 신속해질 전망이다.

둘째, 임대인 신용정보 조회권 신설에 따른 채권 추심 및 경매 수순이다. 국토부 장관이 신용정보집중기관에 악성 임대인의 대출 현황, 연체 내역, 신용카드 미결제액 등을 요청할 수 있는 근거가 마련됨에 따라, 향후 피해자 지원 기구 및 채권자가 임대인의 숨은 자산을 파악해 추가 강제경매를 신청하거나 가압류를 진행하는 실무 절차가 정밀해질 것으로 보인다.

백승록 국토부 피해지원총괄과장은 “최소보장제와 선지급·후정산 제도가 본격적으로 시행됨에 따라 피해자가 보증금의 3분의 1을 최소한 보장받을 수 있게 되어 주거안정에 실질적인 도움이 될 것으로 기대한다”며 “관련 시스템 구축 등 준비에 만전을 기하겠다”고 밝혔다.