경매로 집을 한 채, 두 채 늘려온 사람이라면 이번 세법 개정을 그냥 넘기기 어렵다. 종합부동산세(종부세)와 양도소득세(양도세)를 고치는 정부안이 국회 심사에 들어갔는데, 국회예산정책처(예정처)가 숫자로 계산해 본 결과 집을 여러 채 가진 사람의 세금이 크게 늘어나는 것으로 나왔다.

예정처 “정부 예상보다 세금 1조5천억원 더 걷힌다”

예정처는 5일 내놓은 ‘2026년 세법개정안 분석’ 보고서에서 종부세 개편으로 2027년부터 2031년까지 5년 동안 세금이 12조5644억원 더 걷힐 것으로 내다봤다. 정부가 예상한 11조345억원보다 1조5299억원 많다. 정부는 공시가격이 그대로라고 보고 계산했지만, 예정처는 최근 공시가격이 오르는 흐름까지 반영했기 때문이다.

무엇이 바뀌나…세 가지만 기억하자

• 세금 매기는 비율이 오른다. 공시가격 가운데 세금을 매기는 비율(공정시장가액비율)이 60%에서 70%로 오르고, 2028년부터 3주택 이상 보유자 등은 80%가 된다.
• ‘몇 채’보다 ‘얼마짜리’를 본다. 주택 수에 따라 세율을 달리하던 방식을 없애고 집값 합계를 기준으로 세금을 매긴다. 최고세율은 2028년부터 주택 수와 관계없이 5%다.
• 실제로 사는 1주택자는 덜 낸다. 1주택자 기본공제가 실거주자는 14억원, 살지 않는 1주택자는 12억원으로 나뉜다. 세액공제도 ‘얼마나 오래 가졌나’가 아니라 ‘얼마나 오래 살았나’를 기준으로 바뀐다.

집값 합계 30억원이면…3주택자 종부세 2.7배

예정처는 집값(시가) 합계가 같을 때 집을 몇 채로 나눠 갖고 있느냐에 따라 세금이 어떻게 달라지는지 계산했다. 결과는 아래와 같다.

집값 합계 30억원	지금	2028년	변화
3주택자	342만5000원	940만5000원	약 2.7배
1주택자	211만4000원	183만9000원	약 13% 감소
3주택자÷1주택자	1.6배	5.1배	격차 확대

같은 30억원어치 집을 가졌어도 한 채에 살고 있는 사람의 세금은 줄고, 세 채로 나눠 가진 사람의 세금은 세 배 가까이 늘어나는 셈이다. 예정처는 집값 합계 14억원 언저리에서는 세금이 갑자기 뛰는 ‘문턱 효과’도 있다고 짚었다. 이 구간에서 2주택자는 지금보다 5.6배, 3주택자는 8.3배 세금이 많아진다.

다만 이 계산은 공시가격을 시가의 69%로 두고, 세 부담 상한이나 고령자 공제 같은 장치는 빼고 단순하게 본 것이다. 실제 고지서 금액은 사람마다 다를 수 있다.

팔 때 세금은 ‘오래 산 집’이 유리

집을 팔 때 내는 양도세도 바뀐다. 지금은 집을 오래 가지고 있기만 해도 양도차익의 일부를 빼주는 ‘장기보유특별공제’가 있다. 정부안은 이를 2029년까지 단계적으로 ‘장기거주소득공제’로 바꾼다. 2029년부터는 가진 기간은 따지지 않고 실제로 산 기간만 본다. 공제받을 수 있는 금액에도 한도가 생겨 2028년 20억원, 2029년부터는 10억원까지만 빼준다.

경매 투자자에게는 이 부분이 중요하다. 낙찰받은 집에 직접 살지 않고 세를 놓다가 파는 경우, 2029년 이후에는 오래 갖고 있어도 공제가 거의 없을 수 있다. 예정처도 실제로 산 기간이 짧은 집일수록 양도세가 상대적으로 크게 늘어난다고 분석했다. 대신 조정대상지역 다주택자의 양도세 중과세율은 2027~2028년 한시적으로 낮아진다.

다주택 낙찰자가 지금 해볼 일

• 내 집값 합계부터 계산하기 – 공시가격 기준으로 보유 주택 가격을 모두 더해 보고, 14억원 언저리라면 특히 꼼꼼히 따져본다.
• 살 집과 팔 집 나누기 – 실제로 거주할 집과 언젠가 팔 집을 미리 나눠 두면 종부세 공제와 양도세 공제를 계획하기 쉽다.
• 입찰가에 보유세 넣기 – 추가로 낙찰받을 집이라면 매년 늘어날 종부세를 수익 계산에 미리 포함한다.

개편안은 국회 심사를 거치면서 내용이 바뀔 수 있다. 정부안대로라면 종부세는 2027년분부터, 양도세 공제 변경은 2028년 양도분부터 적용된다. 확정 내용은 국회 통과 뒤 다시 확인하는 것이 안전하다.

윤재경 기자

참고 자료: 헤럴드경제(2026.11.5), 헤럴드경제(2026.11.2), 국회예산정책처 「2026년 세법개정안 분석」

※ 대표 사진: 서울 여의도 국회의사당 (자료사진) · 사진: Cjb8293 / Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)