보증금이 적은 세입자는 경매에서 일정 금액을 맨 먼저 돌려받는다. 근저당보다 늦게 들어왔어도, 확정일자가 없어도 받는다. 이것이 최우선변제다. 당해세보다도 앞선다. 그런데 보증금이 똑같은 두 세입자 중 한 명은 받고 한 명은 못 받는 일이 생긴다. 어떤 기준표를 보느냐가 다르기 때문이다.

기준표는 몇 년마다 바뀐다

소액임차인의 범위와 최우선으로 받는 금액은 주택임대차보호법 시행령이 정한다. 집값과 전셋값이 오르면 몇 년에 한 번씩 금액을 올린다. 서울을 예로 들면 다음과 같다.

자료: 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조 및 부칙 (서울특별시 기준, 과밀억제권역 등은 금액이 다르다)

기준일은 ‘첫 근저당’

어느 줄을 볼지는 세입자가 들어온 날이 아니라 그 집에 처음 담보물권(근저당·담보가등기 등)이 설정된 날로 정한다. 은행은 근저당을 잡을 때 그날 기준표로 앞으로 빠져나갈 돈을 계산해 대출해 줬다. 나중에 금액이 올랐다고 은행 몫을 깎으면 안 된다는 취지다.

보증금 1억3천만원 세입자 두 명을 비교해 보자.

※ 서울 소재 주택 기준, 이해를 돕기 위해 구성한 가상 사례

같은 보증금인데 5,500만원 차이가 난다. 근저당이 아예 없는 집이라면 배당 당시의 현행 기준표를 본다.

받으려면 갖춰야 할 것

최우선변제에는 조건이 있다. 경매개시결정 등기 전에 집에 들어가 살면서 전입신고를 마쳐야 하고, 이 상태를 배당요구 종기까지 유지해야 한다. 법원에 배당요구도 반드시 해야 한다. 확정일자는 필요 없다.

또 소액임차인이 여러 명이어도 이들이 받는 돈의 합계는 집값(배당할 돈)의 절반을 넘지 못한다. 원룸이 수십 개인 다가구주택에서 이 한도가 자주 문제가 된다. 넘치면 소액임차인끼리 보증금 비율로 나눈다.

입찰자 입장에서는 등기부에서 첫 근저당 날짜부터 확인하는 습관이 필요하다. 그 날짜가 세입자의 최우선변제를 정하고, 결국 인수금과 명도 난이도를 정한다.

체크포인트

1. 최우선변제는 근저당·당해세보다 앞서고, 확정일자가 없어도 받는다.
2. 소액임차인 여부는 첫 담보물권 설정일의 기준표로 판단한다.
3. 경매개시결정 등기 전 전입, 배당요구, 집값 절반 한도를 함께 확인한다.

참고 법령: 주택임대차보호법 제8조, 같은 법 시행령 제10조·제11조