9월에 줄었던 가계대출이 10월 들어 다시 늘었다. 연말이면 닫히던 은행 대출 창구도 올해는 일부가 다시 열리고 있다. 경매 낙찰자에게 눈에 띄는 변화는 따로 있다. 몇몇 은행이 모기지보험(MCI·MCG) 가입을 다시 받기 시작했다는 점이다. 이 보험에 들 수 있느냐에 따라 경락잔금대출 한도가 서울 기준 5500만 원까지 달라진다.

9월 2조2000억 원 줄었다가 10월 다시 증가

금융위원회가 10월 15일 내놓은 가계대출 동향(잠정)을 보면 9월 전 금융권 가계대출은 한 달 전보다 2조2000억 원 줄었다. 지난해 12월(-1조2000억 원) 이후 첫 감소다. 다만 속을 들여다보면 신용대출 등 기타대출이 5조5000억 원 줄어든 영향이 컸고, 주택담보대출은 3조3000억 원 늘어 증가 폭만 작아졌다.

10월에는 방향이 바뀌었다. 은행권 집계에 따르면 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 가계대출 잔액은 10월 한 달 동안 2조7717억 원 늘었다. 11월 들어서도 5일까지 1조199억 원이 더 늘어 784조6256억 원이 됐다. 전 금융권을 합친 10월 공식 통계는 이번 주 금융당국이 발표한다.

은행마다 다른 연말 창구

지난해 이맘때는 일부 은행이 연내 실행되는 주택담보대출 접수를 막았다. 올해는 사정이 다르다. 금융당국이 8월 은행권 가계대출 증가율 관리 목표를 연 1.5%에서 3.0% 수준으로 높이고, 신축 입주 단지 집단대출을 은행별 총량 목표에서 빼 주면서 여유가 생겼다. 금융위원회도 9월 동향 자료에서 연말 대출 절벽 우려는 크지 않을 것으로 내다봤다.

은행별 움직임은 제각각이다. 하나은행은 11월 2일부터 석 달가량 멈췄던 비대면 주택담보대출을 다시 취급하고, 혼합형 주택담보대출의 MCI·MCG 가입도 허용했다. NH농협은행은 변동금리형 주택담보대출을 재개했고, 신한은행은 대출모집인을 통한 신청 제한을 풀었다. 반면 KB국민은행은 주택 구입 목적 대출 한도를 최대 3억 원으로 묶어 두고 있고, 우리은행은 영업점별 월간 취급 한도를 유지하고 있다. 금리 부담도 여전하다. 5대 은행 고정형 금리 하단은 11월 6일 기준 연 4.46%로 9월 말(4.90%)보다 내려왔지만, 변동형 상단은 연 7%에 가깝다.

낙찰자가 볼 것은 ‘방공제’

은행은 집을 담보로 돈을 빌려줄 때, 나중에 그 집에 소액임차인이 들어오면 먼저 내줘야 하는 최우선변제금만큼을 한도에서 미리 뺀다. 흔히 ‘방공제’라고 부른다. 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조가 정한 지역별 최우선변제금으로, 서울 5500만 원, 과밀억제권역과 세종·용인·화성·김포 4800만 원, 광역시와 안산·광주·파주·이천·평택 2800만 원, 그 밖의 지역 2500만 원이다.

MCI(모기지신용보험)와 MCG(모기지신용보증)는 이 공제분을 보험이나 보증으로 대신 채워 주는 장치다. 가입이 되면 방공제 없이 담보인정비율(LTV)만큼 한도가 나온다. 단순 계산으로 담보가치 3억 원짜리 광역시 아파트에 LTV 70%를 적용하면 한도는 2억1000만 원인데, 방공제가 들어가면 1억8200만 원으로 줄어든다. 차이 2800만 원은 낙찰자가 현금으로 메워야 한다.

경락잔금대출도 주택담보대출의 한 종류여서 같은 계산이 적용된다. 다만 MCI·MCG는 은행과 상품, 주택 종류, 차주 조건에 따라 가입이 안 되는 경우가 있다. 이번에 가입을 다시 허용한 은행도 대상 상품을 한정했다.

입찰 전 체크포인트

• 한도는 방공제를 뺀 금액으로 잡는다 – MCI·MCG 가입이 확정되기 전에는 공제된 한도로 자금 계획을 세워야 잔금 날 모자라지 않는다.
• 은행 두세 곳에 같은 조건으로 묻는다 – 창구가 열린 은행과 닫힌 은행, 보험 가입이 되는 상품과 안 되는 상품이 섞여 있다.
• 잔금 기한에서 거꾸로 센다 – 대출 심사와 보험 가입에 걸리는 시간을 매각허가결정 뒤 잔금 납부 기한 안에 넣을 수 있는지 입찰 전에 확인한다.
• 금리는 변동형 상단까지 넣어 본다 – 임대 수익으로 이자를 감당하려는 투자자라면 연 7% 선에서도 버틸 수 있는지 따져야 한다.

핵심 요점 멘트
“대출 창구가 열렸다고 한도까지 다 나오는 건 아닙니다. 방 하나 값, 서울이면 5500만 원이 빠질 수 있으니 방공제부터 물어보세요.”

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신우가 기자

참고 자료: 금융위원회 「2026년 9월 가계대출 동향(잠정) 및 가계부채 점검회의 개최」(2026.10.15), 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조, 파이낸셜뉴스(2026.11.9), 아주경제(2026.11.8) / 대출 한도 계산 예시와 그래픽은 법원경매신문 자체 작성