최고가매수신고인이 됐다고 끝이 아니다. 경매의 진짜 마지막 관문은 잔금이다. 정해진 기한 안에 매각대금을 내지 못하면 입찰 때 낸 보증금을 돌려받지 못한다. 대출이 나올 줄 알고 입찰했다가 막상 은행 문턱에서 막혀 보증금을 날리는 일이 적지 않다. 경락잔금대출, 입찰 전에 무엇을 확인해야 할까.

① 잔금 기한은 생각보다 짧다

매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 정해 통지한다. 민사집행규칙은 이 기한을 확정일부터 1개월 안의 날로 정하도록 하고 있다. 낙찰일로부터 따지면 대략 한 달 반 남짓이다. 이 기간 안에 대출 심사와 승인, 실행까지 마쳐야 한다. 입찰 뒤에야 은행을 알아보기 시작하면 시간이 빠듯하다.

② 못 내면 보증금은 돌아오지 않는다

대금을 내지 않으면 차순위매수신고인이 있는 경우 그에게 매각이 허가되고, 없으면 법원은 재매각을 명한다. 민사집행법 제138조에 따라 대금을 내지 않은 전 매수인은 재매각 절차에 다시 참여할 수 없고, 낸 보증금의 반환도 요구할 수 없다. 다만 재매각기일 3일 전까지 대금과 지연이자, 절차비용을 모두 내면 재매각 절차가 취소된다. 마지막 기회는 있는 셈이다.

③ 규제는 일반 주택담보대출과 같다

경매로 산다고 대출 규제가 느슨해지는 것은 아니다. 토지거래허가구역에서 경매로 집을 사면 허가 절차는 필요 없지만, 경락잔금대출에는 일반 주택담보대출과 같은 담보인정비율(LTV)·총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 그대로 적용된다. 기존 대출이나 소득에 따라 한도가 크게 달라지므로, 입찰 전 본인의 DSR 여력을 먼저 계산해 두어야 한다.

④ 물건 상태가 한도를 바꾼다

대출 한도는 대개 낙찰가와 감정가 등을 함께 따져 정해진다. 여기에 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 물건이거나, 유치권 등 권리관계가 복잡한 물건이라면 대출이 제한되거나 한도가 줄어들 수 있다. 주택의 경우 소액임차인 최우선변제금 상당액을 빼고 한도를 잡는 경우도 있다. 같은 낙찰가라도 물건에 따라 실제 나오는 돈이 다르다는 얘기다.

입찰 전 체크리스트

• 입찰 전에 최소 두세 곳의 금융기관에 예상 한도와 금리를 문의한다. 한 곳만 알아보면 조건 비교가 어렵다.
• 본인의 기존 대출과 소득을 기준으로 DSR 여력을 미리 계산한다.
• 인수할 보증금·유치권 등 권리관계가 대출에 영향을 주는지 은행에 미리 확인한다.
• 대출이 예상보다 적게 나올 경우를 대비해 자기자금 여유분을 마련해 둔다.
• 취득세·등기비용·명도비용 등 잔금 외 부대비용도 자금 계획에 넣는다.

낙찰가를 쓰기 전에 대출 한도부터 확인하는 것, 그것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이다.

※ 대출 조건과 규제는 금융기관과 정부 정책에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 대출 가능 여부는 금융기관에 확인하시기 바랍니다.