부동산 경매 현장에서 경매 진행을 지연시키거나 특정 목적을 위해 낙찰받을 의사도 없으면서 고의로 입찰표를 작성해 낙찰을 받은 후 잔금을 납부하지 않는 이른바 ‘시간 끌기’ 편법이 기승을 부려왔습니다. 하지만 이러한 행위가 단순한 입찰 포기나 보증금 몰수 수준을 넘어 형사처벌 대상인 ‘경매방해죄’에 해당한다는 대법원 확정판결이 나와 경매 참가자들의 주의가 요구됩니다.

1. 사건의 개요: 경매 지연을 노린 고의적 허위 입찰과 대금 미납

피고인 A씨는 자신이 관련된 부동산이 경매로 넘어가는 것을 막고, 그 사이에 민간 자금을 조달할 시간을 벌기 위한 전략을 세웠습니다. A씨는 해당 부동산이 제3자에게 낙찰되는 것을 저지할 목적으로 타인의 명의를 빌려 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰에 참여했습니다.

낙찰을 받은 후에는 매각대금을 일부러 납부하지 않아 경매 절차가 재경매로 이행되도록 유도했으며, 이와 같은 방식을 반복적으로 시행했습니다. 즉, 처음부터 실제 매수할 의사나 자금 조달 능력도 없이 경매 절차를 지연시킬 목적으로만 입찰에 가담한 것입니다.

2. 대법원의 판단: "경매 절차를 형해화하는 위계에 의한 경매방해"

대법원은 피고인 A씨의 행위가 형법 제315조가 규정하는 ‘위계 또는 위력 기타의 방법으로 경매의 공정을 해한 죄(입찰방해·경매방해죄)’에 명확히 해당한다고 판단하고, 상고를 기각해 유죄를 확정했습니다. (대법원 2023. 5. 16. 선고 2023도10254 판결)

입찰 공정성의 범위 확장: 대법원은 ‘입찰의 공정을 해하는 행위’를 단순히 가격 경쟁을 왜곡하는 행위에만 국한하지 않았습니다. 적법하고 공정한 경매 절차의 경쟁 구조 자체를 훼손하는 모든 행위가 포함된다고 보았습니다.

시스템 신뢰 훼손: 매수 의사나 능력이 없는 자가 지연 전략으로 타인 명의를 써서 반복 입찰한 행위는 경매 절차를 형해화(겉모양만 남김)하고, 정당한 제3자의 입찰 기회를 박탈하여 경매 시스템 전체의 신뢰를 훼손했다고 판단했습니다.

형사처벌 적용: 단순한 잔금 미납으로 인한 입찰보증금 몰수라는 민사적 불이익에 그치지 않고, 그 의도가 절차 방해에 있다면 엄연한 형사 범죄가 된다는 점을 명확히 했습니다.

3. 실무적 시사점 및 투자자 주의사항

이번 판례는 부동산 경매 시장에서 관행처럼 자행되던 일부 채무자나 관계자들의 편법 행위에 경종을 울리고 있습니다.

'시간 끌기용 입찰'의 형사 리스크: 경매를 지연시켜 채무를 상환할 시간을 벌거나 조합원을 모집할 시간을 확보할 목적으로 명의를 빌려 낙찰받은 뒤 고의로 미납하는 행위는 형사고발 조치 및 처벌을 받을 수 있습니다.

명의 대여자 역시 처벌 가능성: 본인이 직접 입찰하지 않았더라도, 위와 같은 고의적 경매 방해 행위에 명의를 빌려준 자 역시 공범으로 처벌받을 수 있으므로 타인에게 경매 입찰용 명의를 대여해서는 안 됩니다.

정당한 입찰자 보호 강화: 낙찰 의사 없는 악의적 허위 입찰자들이 법적으로 엄단됨에 따라, 진정성 있는 실효 입찰자들의 정당한 낙찰 기회와 경매 시장의 예측 가능성이 더욱 높아질 것으로 기대됩니다.

[판례 분석 요약]

입찰의 자유는 누구에게나 보장되지만, 경매 절차를 훼손하고 시간을 벌기 위한 ‘낙찰 의사 없는 허위 입찰’은 명백한 범죄 행위입니다.

경매 투자자와 실무자 모두 단순히 보증금을 포기하면 그만이라는 그릇된 상식에서 벗어나, 고의적인 잔금 미납과 명의 대여 행위가 심각한 형사 리스크로 직결된다는 엄중한 법적 기준을 숙지해야 합니다.