전세사기로 피해를 입은 세입자들이 법원 판결이나 수사기관의 수사 결과만 믿고 기다리다가 정부의 실질적인 구제책에서 제외되는 사례가 잇따르고 있다. 형사 재판에서 가해 임대인의 사기 혐의가 인정되거나 민사 소송에서 승소하더라도, 행정 절차에 따른 ‘공식 확인서’가 없다면 특별법상의 모든 지원책이 차단되기 때문이다.

1. 판결문과 행정 처분의 차이… 지자체 '확인서'가 실질적 권한

현행 『전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법』상 전세사기 피해자로 공식 인정하는 핵심 주체는 거주지 관할 지방자치단체(시·군·구청)다.

경찰·검찰의 수사나 법원의 재판을 통해 구제받는 것은 형사상·민사상 피해자 지위에 불과하다. 지자체가 수사 결과, 계약 내용, 보증금 미반환 경위, 임대인의 악의성 등을 종합 검토하여 발급하는 ‘전세사기 피해자 확인서’를 손에 쥐어야만 행정적·공적 피해자로 최종 인정받게 된다.

2. '피해자 확인서' 없으면 모든 구제책 '불가'

행정적 피해자 확인서가 발급되지 않을 경우, 정부와 공공기관이 제공하는 전세사기 피해 지원 프로그램의 대상에서 전면 제외된다.

금융 및 주거 지원
특별법에 따른 저리 보증금 대출 및 LH 매입임대 등 임시 주거지원 신청 불가

경·공매 차단
피해보상 절차 진행을 위한 신속한 경·공매 유예 및 회피 조치 대상 제외

권리 구제
LH의 구상권 청구를 통한 보증금 채권 매입 및 법률 구조·심리 상담 등 지원 제외

3. 지자체 전담부서 통한 신청 절차 필수

결국 전세사기 피해 수습의 출발점은 법원 판결문이 아닌 관할 구청 주택과나 전세사기 전담부서를 통한 ‘피해자 인정 신청’이다.

임차인은 지자체에 관련 서류를 제출하고, 지자체의 심의 및 국토교통부의 최종 승인을 거쳐 확인서를 발급받은 뒤 이를 바탕으로 금융·주거·경매 유예 등 필요한 지원책을 단계별로 연계받아야 한다.

[정책 분석]

정부의 전세사기 지원책은 행정적 절차를 엄격히 전제로 작동한다. 법원의 사기죄 판결이나 수사 개시 소식에만 의존해 행정 신청을 미루는 것은 실질적인 자산 구제 기회를 놓치는 치명적인 실수가 될 수 있다.

피해를 입은 임차인과 관련 권리분석을 진행하는 투자자 모두 "행정적 확인서 발급 여부가 피해 구제의 유일한 열쇠"라는 정책 구조를 명확히 인지하고 선제적인 행정 절차에 나서야 한다.