감정가 대비 반토막까지 떨어져 경매 시장에서 외면받던 서울 강북 소재 다세대 주택. '선순위 임차인'의 대항력과 '유치권 행사'라는 이중의 덫이 놓여 있어 일반 투자자들은 엄두조차 내지 못하던 고난도 물건이었다. 하지만 부동산 경매 전문가의 코치를 착실히 받은 초보 교육생이 치밀한 권리분석과 강력한 법적 압박으로 이주비 한 푼 주지 않고 4개월 만에 명도를 깔끔하게 마무리지어 화제가 되고 있다.
해당 물건은 감정가 2억 8,000만 원짜리 서울 강북의 다세대 주택으로, 계속된 유찰 끝에 감정가의 절반 수준인 약 1억 4,000만 원에 낙찰되었다. 낙찰자가 입찰 전 전입세대확인서를 정밀 분석한 결과, 채무자 겸 소유자는 이미 사망한 상태였고 한집에 모여 사는 상속인들이 경매 브로커의 코치를 받아 거액의 이주비를 뜯어낼 목적으로 철저히 진지를 구축하고 있음을 확인했다.
상속인 중 일부는 전입신고도 없이 무단점유 중이었고, 일부는 선순위 미배당 신고, 또 일부는 말소기준권리보다 후순위로 전입되어 있는 복잡한 구도를 형성했다. 나아가 이들은 당사자 간 허위 임대차계약서를 작성해 제시하며 선순위 임차인을 가장했고, 판례상 점유 및 피담보채권 등 성립요건조차 갖추지 못한 허위 유치권까지 주장하며 인도명령 결정문의 송달까지 기피하는 등 극도로 악랄한 태도를 보였다. 공공요금 연체액만도 400만 원에 달할 정도로 현장은 막가파식 점유가 이어지고 있었다.
그러나 전문가의 정교한 코칭을 받은 초보 교육생 낙찰자의 대응은 차갑고 단호했다. 낙찰자는 즉각 점유이전금지가처분을 신청했으나 법원에서 기각되는 첫 난관에 봉착했음에도 물러서지 않고 곧바로 법적 허점을 파고들었다.
우선 인도명령 결정문이 일반 송달 불능이 되자 신속하게 발송송달(송달간주)을 신청하여 법원의 승인을 얻어냈다. 이어 2차 계고까지 집행을 진행하며 강제집행의 턱밑까지 점유자들을 압박했다. 동시에 허위 임대차관계를 깨뜨리기 위해 '진정한 임대차계약서 제출' 및 '금융거래 내역(보증금 이체내역) 입증'을 강력히 요구하며 입증 책임의 칼날을 점유자들에게 겨누었다.
결정타는 민·형사상의 전방위적 압박이었다. 낙찰자는 강제집행 직전, 점유자 일가를 향해 "그동안의 무상점유에 따른 부당이득반환 청구, 손해배상, 강제집행 비용 일체에 대해 예금 통장, 유체동산, 보증금, 급여 등에 즉시 가압류 및 압류를 실행하겠다"고 통보했다.
또한 허위 유치권 행사 및 허위 임대차계약서 제출 행위에 대해 사문서위조 및 위조사문서행사죄, 법원을 속여 배당금이나 명도 합의금을 편취하려 한 소송사기(사기미수죄), 법원의 경매 집행을 방해한 경매방해죄 등 무거운 형사 처벌 가능성을 엄중히 경고하며 법적 포위망을 죄어갔다.
결국 거액의 이주비를 노리고 집요하게 버티던 점유자들은 가압류로 인한 실질적 재산 압류와 형사 처벌의 공포를 이기지 못하고 최고가매수신고 후 불과 4개월 만에 '백기'를 들었다. 단 한 푼의 이주비 지급도 없이, 현장에 남겨진 유체동산 하나 없이 깨끗하게 명도가 완료된 것이다.
특히 통상 소유권 이전 후 명도시까지 점유자가 사용한 공공요금 및 관리비는 낙찰자가 일부 안고 가는 경우가 많으나, 이번 사건에서는 400만 원에 달하는 연체 요금마저 낙찰자가 단 한 푼도 부담하지 않는 압권의 결과를 만들어냈다. (단, 이에 대한 구체적인 법률적 적용 노하우에 대해 낙찰자는 "특정 현장 상황에 맞춘 전략이므로 비공개"라며 귀띔을 아꼈다.)
해당 다세대 주택은 현재 내부 리모델링 및 실내 공사가 한창이며, 공사 완료 후 약 3억 원 선에서 매도될 예정이다. 1억 4,000만 원 투자로 세전 1억 5,000만 원 상당의 대박 수익을 거둘 것으로 기대된다.
경매 전문가들은 "선순위 임차인이나 유치권이 신고된 특수물건은 외견상 위험해 보이지만, 실제로는 법률적 요건을 갖추지 못한 허위 권리가 상당수 존재한다"며 "초보 투자자라도 전문 카운셀러의 제대로 된 코칭 아래 실체적 권리관계를 정확히 파악하고, 인도명령, 발송송달, 부당이득반환 청구 및 형사 고소 등 다각도의 법적 압박 수단을 적재적소에 활용할 수 있다면 '반값 경매'는 최고의 수익을 가져다주는 노다지가 될 수 있다"고 조언했다.
