대출 규제와 고금리 기조 속에서 감정가보다 수차례 유찰된 '반값 경매' 상가 물건에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 하지만 겉으로 보이는 매력적인 가격표와 기존 상권의 '권리금 가치'에 매료되어 선순위 임차인의 보증금 인수 리스크를 제대로 파악하지 못하는 대형 손실 사례가 이어지고 있어 주의가 요구된다.

최근 수도권의 한 상가 경매 현장에서 감정가 8억 원에서 2회 연속 유찰되어 3억 9,000만 원까지 떨어진 1층 점포가 매각되었다. 해당 물건은 유명 프랜차이즈가 장기간 영업 중인 곳으로, 낙찰 시 수천만 원에 달하는 기존 상가 권리금과 안정적인 영업권을 흡수할 수 있다는 기대감에 수많은 응찰자가 몰렸다. 하지만 최종 낙찰자는 권리분석상의 치명적인 함정을 간과한 채 입찰표를 작성했다.

가장 큰 문제는 등기부등본에 나타나지 않는 '대항력 있는 선순위 임차인'의 존재였다. 해당 임차인은 근저당권 설정일보다 앞서 사업자등록과 점유를 마쳐 완전한 대항력을 갖추고 있었으며, 보증금은 3억 5,000만 원에 달했다. 낙찰자는 권리금 요소에만 집중한 나머지, 해당 임차인이 법원에 배당요구를 신청하지 않았다는 점을 놓쳤다. 배당요구를 하지 않은 선순위 임차인의 보증금 3억 5,000만 원은 낙찰자가 별도로 전액 인수해야 한다.

결국 낙찰자는 권리금 가치를 얻으려다 낙찰대금 4억 원 외에 인수 보증금 3억 5,000만 원을 더해 총 7억 5,000만 원에 매수한 셈이 되었다. 자금 조달 계획에 차질이 생긴 낙찰자는 결국 입찰보증금 3,900만 원을 포기해야 하는 위기에 처했다.

전문가들은 "상가 경매 시 기존 영업권이나 권리금 수준에 현혹되어 권리분석을 소홀히 해서는 안 된다"며, "특히 선순위 임차인의 배당요구 여부와 대항력 존재 여부를 매각물건명세서를 통해 반드시 확인하고 실질 인수 금액을 산정한 뒤 입찰에 임해야 한다"고 당부했다.