감정가 대비 수차례 유찰되어 가격적 매력이 극대화된 이른바 '반값 경매' 물건이 초보 투자자들에게 치명적인 독약이 되는 사례가 늘고 있다. 특히 매각물건명세서상 임차인의 '배당요구' 여부만 믿고 입찰표를 작성했다가, 보증금 수억 원을 고스란히 인수하며 보증금을 몰수당하는 실수가 반복되고 있다.

최근 서울의 한 빌라 경매 현장에서 감정가 4억 원에서 2회 유찰되어 2억 5,600만 원까지 떨어진 물건이 매각되었다. 해당 물건은 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 선순위 임차인 A씨가 거주 중이었으며, 보증금은 2억 원이었다.

초보 투자자 B씨는 등기부등본과 매각물건명세서를 검토한 후 입찰을 결심했다. A씨가 법원에 '배당요구'를 신청한 상태였기 때문이다. B씨는 "선순위 임차인이라도 배당요구를 했으니 낙찰대금에서 보증금 2억 원이 전액 배당되어 깔끔하게 소멸하고, 나는 2억 5,600만 원 선에서 깨끗한 집을 소유할 수 있다"고 계산했다. B씨는 최저가보다 약간 높은 2억 6,000만 원에 단독 낙찰을 받았다.

그러나 B씨가 간과한 법률적 함정이 있었다. 주택임대차보호법상 대항력 있는 선순위 임차인은 '배당요구 종기일' 이전까지 자신의 배당요구를 철회할 권리가 있다는 점이다.

실제로 임차인 A씨는 낙찰 직전 배당요구를 철회했다. 임차인이 배당요구를 철회하면 배당을 받지 않겠다는 의미가 되므로, 대항력에 따라 낙찰자가 임차보증금 2억 원을 전액 인수해야 한다.

결국 B씨는 자신이 쓴 낙찰가 2억 6,000만 원 외에 임차인 보증금 2억 원을 추가로 물어내어 총 4억 6,000만 원에 해당 빌라를 매수해야 하는 비참한 처지에 놓였다. 감정가 4억 원짜리 집을 6,000만 원이나 더 주고 사게 된 것이다. 자금 조달 능력이 없었던 B씨는 결국 잔금 납부를 포기했고, 입찰 보증금 2,560만 원은 법원에 몰수당하고 말았다.

경매 전문가들은 "선순위 임차인이 있는 물건은 입찰 당일까지도 매각물건명세서의 변경 사항이나 임차인의 배당요구 철회 여부를 매각기일 당일 법원에서 반드시 재확인해야 한다"며 "단순히 최초 명세서만 믿고 입찰표를 작성하는 것은 보증금을 공중에 날리는 위험천만한 행위"라고 주의를 당부했다.