코스트코나 아울렛을 찾는 사람들이 많은 이유는 분명하다. 일반 소매점에서 판매되는 가격보다 저렴하게 상품을 구입할 수 있기 때문이다.
좋은 물건을 조금이라도 싸게 사기 위해 몇 시간씩 줄을 서기도 하고, 원하는 상품을 구입하기 위해 자동차로 한두 시간 거리를 이동하는 것도 마다하지 않는다. 결국 소비자가 시간과 노력을 들이는 이유는 하나다. 정상적인 유통가격보다 저렴하게 구입할 수 있기 때문이다.
그렇다면 부동산에도 이런 ‘할인시장’이 존재할까.
있다.
대표적인 시장이 바로 법원경매와 온비드를 통한 공매다.
아파트나 상가, 토지 등 부동산을 일반적인 매매시장보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 있다는 사실은 많은 사람들이 알고 있다. 하지만 막상 “경매와 공매가 정확히 무엇이 다른가”, “왜 시세보다 싸게 살 수 있는가”, “어떤 절차를 거쳐야 하는가”라고 물으면 제대로 설명할 수 있는 사람은 많지 않다.
경매와 공매, 무엇이 다른가
법원경매는 말 그대로 법원이 진행하는 강제 매각 절차다.
채무자가 빚을 갚지 못하는 등의 사유로 채권자가 법원에 경매를 신청하면 법원이 해당 부동산을 조사하고, 감정평가를 거쳐 매각절차를 진행한다. 입찰자는 정해진 매각기일에 경쟁입찰에 참여해 가장 높은 가격을 제시하는 방식으로 부동산을 취득하게 된다.
반면 온비드를 통해 접하게 되는 공매는 주로 한국자산관리공사(캠코) 등이 운영하는 전자입찰 시스템을 통해 진행되는 공매다.
특히 세금 체납으로 압류된 재산 등이 공매에 부쳐지는 경우가 있으며, 법원경매와는 진행 주체와 근거 법률, 입찰 방식 및 절차가 다르다.
따라서 ‘경매와 공매는 부동산을 싸게 사는 방법’이라는 큰 틀에서는 비슷해 보이지만, 실제 투자에 들어가면 적용되는 법률과 권리분석, 입찰절차가 서로 다르다는 점을 반드시 알아야 한다.
싸다고 무조건 좋은 부동산은 아니다
여기서 중요한 것이 있다.
경매나 공매에 나온 부동산이 항상 시세보다 싸다는 의미는 아니다.
감정가가 높게 평가됐거나, 경쟁이 치열해 낙찰가격이 시세에 근접할 수도 있다. 반대로 시세보다 상당히 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 물건도 있다.
문제는 ‘싸게 사는 것’과 ‘싸게 보이는 것’은 다르다는 점이다.
부동산은 단순히 가격표만 보고 구입할 수 있는 상품이 아니다.
등기부에 어떤 권리가 설정돼 있는지, 임차인이 존재하는지, 낙찰자가 인수해야 하는 권리가 있는지, 해당 토지와 건물에 어떤 법적·물리적 문제가 있는지 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.
경매에서는 흔히 ‘권리분석’이 중요하다고 이야기하는 이유가 여기에 있다. 공매 역시 공매 물건의 성격과 매각 조건, 권리관계 등을 확인하는 과정이 필요하다.
결국 핵심은 ‘할인율’이 아니라 ‘안전한 매입’
코스트코에서 상품을 살 때는 마음에 들지 않으면 반품하거나 다른 상품을 선택할 수도 있다.
하지만 부동산은 다르다.
수천만원, 수억원이 들어가는 거래인 만큼 한 번의 잘못된 판단이 큰 손실로 이어질 수 있다.
따라서 법원경매와 공매를 이용할 때는 단순히 “시세보다 얼마나 싸냐”만 볼 것이 아니라 왜 싸게 나왔는지, 낙찰 이후 추가로 부담해야 할 것은 무엇인지, 실제로 내가 원하는 가격에 안전하게 취득할 수 있는 물건인지를 따져봐야 한다.
부동산에도 분명 ‘할인시장’은 존재한다.
하지만 그곳에는 일반적인 부동산 매매시장과는 다른 규칙이 적용된다.
법원경매와 온비드 공매.
두 시장의 차이를 이해하고 기본적인 절차와 권리분석 방법을 익힌다면, 누구나 한 번쯤 들어봤던 ‘경매·공매’가 단순히 어려운 부동산 거래가 아니라 좋은 부동산을 합리적인 가격에 취득할 수 있는 하나의 시장으로 보이기 시작할 것이다.
<경매상식>에서는 앞으로 법원경매와 공매의 차이부터 입찰방법, 권리분석, 낙찰 이후의 절차까지 실제 부동산 투자에 필요한 기본적인 내용들을 하나씩 살펴본다.
