94억 낙찰 물치도 등 공동투자 미끼…경찰 판단 피해 150억, 피해자들은 "수천억" 주장
[경매 성공신화의 민낯 ④]
“무인도를 가평 남이섬 같은 관광지로 만들겠다.” 수도권의 한 부동산 경매학원이 수강생들에게 내건 약속이다. 학원은 2020년 인천 앞바다의 무인도를 경매로 낙찰받은 뒤 개발 수익을 내세워 수강생 투자금을 모았다. 5년이 지난 지금 섬은 그대로이고, 섬은 오히려 빚 때문에 다시 경매에 넘어갔다. 학원 원장과 부원장 등 5명은 검찰에 넘겨졌다.
94억에 낙찰받은 무인도, ‘소각장 수익 연 100억’
경기북부경찰청 반부패·경제범죄수사대는 지난해 12월 경기 부천에 근거를 둔 A경매학원 원장 B씨와 부원장 C씨 등 5명을 사기, 횡령, 유사수신행위의 규제에 관한 법률 위반 혐의로 불구속 송치했다. 이들은 2020년부터 2024년 하반기까지 서울 등 수도권에서 학원을 운영하며 수강생들에게서 투자금을 받은 혐의를 받는다.
대표 사례가 인천 동구의 무인도 물치도다. 학원은 2020년 이 섬을 94억 원에 낙찰받은 뒤, 인천시와 함께 개발해 남이섬 같은 명소로 만들겠다고 홍보했다. 쓰레기 직매립 금지에 맞춰 소각장을 들이면 해마다 100억 원의 수익이 난다는 설명도 붙었다. 수강생 등 104명이 돈을 넣었다. 그러나 개발은 시작되지 않았고, 사업 허가는 2024년 12월 만료됐다. 지난해 5월에는 법원이 물치도에 대한 임의경매 개시를 결정했다.
섬 하나가 아니었다…선녀바위·영흥도·구리·양주
피해는 물치도에 그치지 않았다. 고소인들에 따르면 인천 중구 을왕동 선녀바위 인근 토지에서만 132명이 40억 원 넘게 잃었다. 영흥도, 미추홀구 학익동, 경기 구리·양주·용인·파주 등 수도권 곳곳의 물건이 같은 방식으로 투자 대상이 됐다.
수법도 비슷했다. 학원이 운영하는 인터넷 카페와 유튜브, 투자 설명회에서 개발 호재를 알린 뒤, 하루 전에 투자 물건을 공지하고 다음 날 정해진 시간까지 학원이 지정한 법인 계좌로 입금하게 했다. 인천시·국토교통부·환경부가 기반시설을 지원한다는 설명도 있었지만, 피해자들은 실제 인허가 협의는 없었다고 주장한다. 일부 투자자는 토지 지분 등기 대신 법인과 주주 계약을 맺었지만 주식을 받지 못했다고 밝혔다.
| 시점 | 진행 상황 |
|---|---|
| 2020 | 무인도 물치도 94억원 경매 낙찰, 개발 홍보·투자금 모집 |
| 2024.10~11 | 수강생들, 학원 관계자 14명 고소 |
| 2024.12 | 물치도 사업 허가 만료, 관계자 출국금지 |
| 2025.5 | 법원, 물치도 임의경매 개시 결정 |
| 2025.7 | 피해자 비대위, 구속수사 촉구 기자회견 |
| 2025.12 | 원장·부원장 등 5명 불구속 송치(경찰 판단 피해 약 150억원) |
구독자 28만·25만 유튜버, 간판 바꿔 다시 모집
피해 규모를 두고는 시각차가 크다. 경찰이 확인한 피해액은 약 150억 원이지만, 피해자 비상대책위원회는 피해자가 7000명, 피해액이 4000억 원에 이른다고 주장한다. 고소장에 담긴 직접 피해만 61억 원이다.
논란은 학원 운영진이 유튜브로 쌓은 인지도에서 출발한다. 지난해 7월 인천투데이 보도에 따르면, 학원을 이끈 부자(父子) 관계자는 각각 구독자 28만 명, 25만 명 규모의 경매 유튜브 채널을 운영해 왔다. 이들은 출국금지 상태에서도 서울 서초구에 이름을 바꾼 새 교육업체를 차리고 연 600만 원짜리 과정으로 수강생을 모집한 것으로 전해졌다. 2024년 11월 KBS ‘추적 60분’도 ‘경매의 거장’을 자처한 이 학원 원장과 공동투자 피해를 다뤘다.
지분 등기 대신 ‘주주 계약’…투자자는 맨 뒷줄
경매 투자자가 이 사건에서 짚어야 할 대목은 두 가지다. 첫째는 소유 구조다. 공동투자라면 낙찰받은 부동산 등기부에 투자자가 공유자로 올라가야 한다. 법인 명의로만 등기되고 투자자는 주주 계약서만 쥐고 있다면, 그 부동산에 대해 아무 권리도 주장할 수 없다.
둘째는 대출이다. 법인이 낙찰 대금 상당 부분을 대출로 치렀다면 부동산에는 근저당이 먼저 설정된다. 이자를 못 내 임의경매에 넘어가면 배당은 근저당권자인 금융기관이 먼저 가져간다. 물치도 투자자들이 “피해 회복이 사실상 어렵다”고 호소하는 이유다.
공동투자 권유받았다면 이것부터 확인하라
① 개발 호재는 지자체에 직접 확인하라. ‘시와 공동개발’, ‘정부 지원’은 해당 기관 담당 부서에 전화 한 통이면 사실 여부를 알 수 있다.
② 내 이름이 등기부에 오르는지 보라. 공유지분 등기 없이 법인·주주 계약만 있다면 투자가 아니라 채권자일 뿐이다.
③ 갑구의 근저당과 대출 비율을 보라. 대출이 클수록 이자 연체 한 번에 경매로 넘어가고, 투자자는 배당 순위에서 밀린다.
④ ‘오늘 입금’ 압박은 멈춤 신호다. 하루 만에 결정하라는 투자 물건은 검증할 시간을 주지 않으려는 것이다.
⑤ 학원 간판이 바뀌어도 사람은 같다. 수사 중인 운영진이 새 이름으로 강의를 연다면 강사 이름과 과거 사업체를 검색해 보라.
[요점] 개발 호재는 말이 아니라 공문으로, 투자는 약속이 아니라 등기부로 확인한다. 내 이름이 없는 공동투자는 공동투자가 아니다.
학원 측은 2024년 방송 취재 당시 “토지를 팔아 손실을 줄이겠다”는 입장을 밝혔으나 현재 입장은 확인되지 않았다. 혐의의 사실 여부는 검찰 수사와 재판을 통해 가려진다. 다음 회에는 ‘부동산 여왕’으로 불린 유명 강사의 18억 원대 투자사기 재판을 다룬다.
참고: 중부일보(2025.12.9)·경기일보(2025.4.18)·인천투데이(2025.7.16~24)·한국NGO신문(2025.7.17) 보도, KBS 추적60분(2024.11.15) / 유사수신행위의 규제에 관한 법률