집을 오래 가진 사람보다 실제로 살아온 사람에게 세금 혜택을 몰아주는 부동산 세제 개편안이 국회 심사대에 올랐다. 국회 재정경제기획위원회 조세소위원회는 2일부터 정부 세법개정안과 의원 발의안 심사에 들어갔다. 통상 11월 집중 심사를 거쳐 연말에 개정안의 틀이 정해진다.

무엇이 바뀌나

종합부동산세에서는 실제 거주하는 1세대 1주택자의 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원으로 올라간다. 정부는 시세 20억원 안팎 이하의 실거주 1주택은 종부세 대상에서 빠진다고 설명했다.

거주하지 않는 1주택자 공제는 당초 9억원으로 낮추는 안이 거론됐다가 현행 12억원을 유지하는 쪽으로 수정됐다. 부부 공동명의로 살지 않는 집은 1인당 6억원, 합계 12억원이 적용돼 현행(합계 18억원)보다 6억원 줄어든다. 세 부담 상한을 200%로 올리는 방안도 검토됐으나 현행 150%를 유지하기로 했다.

양도소득세 장기보유특별공제도 보유기간 대신 거주기간 중심으로 바뀐다. 2028년부터 공제 금액에 상한(최대 20억원, 2029년부터 10억원)이 생기고, 2029년부터는 보유기간만으로 받는 공제가 사라지는 구조다.

쟁점은 ‘어쩔 수 없이 못 산 집’

국회 심사의 핵심은 직장이나 학업, 질병 때문에 집에 살지 못한 1주택자를 어디까지 보호하느냐다. 정부는 근무·취학·질병 같은 불가피한 사유를 인정할 방침이다. 여당 일부에서는 육아와 가족 돌봄까지 넓혀야 한다는 목소리가 나오지만, 발의된 법안에는 명시되지 않아 논란이 예상된다. 법 개정 전에 쌓은 보유·거주기간에는 종전 규정을 적용하자는 법안도 함께 다뤄진다.

부작용 우려도 있다. 국회 재경위 검토보고서는 세 부담을 피하려는 집주인이 매도를 미루는 ‘동결효과’, 거주 요건을 채우려는 집주인이 직접 입주하면서 전월세 매물이 줄어드는 문제, 늘어난 보유세가 임대료로 전가될 가능성을 짚었다.

경매 투자자가 따져볼 것

경매로 산 집도 세금은 일반 매매와 똑같이 계산된다. 개편안이 확정되면 낙찰 뒤 직접 들어가 사는지, 임대를 놓는지에 따라 세금 차이가 커질 수 있다.

실거주 낙찰자는 상대적으로 유리해진다. 거주기간이 쌓일수록 양도세 공제가 커지는 구조이기 때문이다. 다만 명도가 늦어지면 입주도 늦어지고 거주기간도 그만큼 늦게 시작된다. 명도 일정이 곧 세금 일정이 되는 셈이다.

임대용 낙찰은 계산을 다시 해야 한다. 낙찰받아 세를 놓으려는 1주택자는 장기보유특별공제가 줄어드는 것을 감안해 보유 기간과 처분 시점을 다시 따져야 한다.

고가 주택은 보유세까지 넣어 수익을 본다. 최근 서울 고가 아파트가 경매에서 감정가의 70% 안팎에 낙찰된 데에는 세제 개편 우려가 작용했다는 분석이 나온다. 개편 방향이 확정되기 전까지 고가 물건의 입찰 경쟁이 약할 수 있다는 점은 기회이자 위험이다.

개편안은 국회 심사에서 다시 바뀔 수 있다. 큰 금액의 입찰은 연말 확정안을 확인한 뒤 세무 전문가와 함께 점검하는 것이 안전하다.

참고 자료: 정부 2026년 세제개편안(정책브리핑, 8월 3일), 국회 재정경제기획위원회 조세소위원회 심사 관련 보도(11월 2일)