내년 주택 공시가격을 정하는 작업이 시작됐다. 정부는 11월 중순 공청회와 중앙부동산가격공시위원회를 거쳐 2027년 공시가격 현실화율을 정할 계획이다. 국회에는 종합부동산세 부담을 높이는 세제개편안도 올라가 있다. 경매로 집을 사려는 사람이라면 낙찰가뿐 아니라 낙찰 뒤 내야 할 세금까지 다시 계산해야 할 시점이다.

현실화율, 올해는 69%로 묶였다

공시가격은 매년 1월 1일 시세를 기준으로 국토교통부와 한국부동산원이 산정한다. 소유자 의견 청취와 이의신청을 거쳐 보통 4월 말 확정된다. 재산세와 종부세는 이 공시가격을 바탕으로 매겨진다.

올해 공동주택 현실화율은 69%로 전년과 같았다. 그래도 전국 공시가격은 평균 9.13% 올랐다. 현실화율을 묶어도 시세가 오르면 공시가격은 따라 오른다는 뜻이다.

현실화율을 2030년까지 90%로 높인다는 기존 계획은 법에 그대로 남아 있다. 정부는 5년 단위로 시세반영률을 정하는 새 방식을 추진하고 있지만 관련 법 개정안은 국회에 묶여 있다. 이 때문에 이번에는 2027년 한 해의 현실화율만 발표될 가능성이 거론된다.

집값 오른 강북, 내년 공시가 상승 주도할 듯

변수는 올해 집값 흐름이다. 한국부동산원 조사로 올해 1~9월 서울 아파트값은 8.32% 올랐다. 성북구 14.69%, 강서구 12.37%, 서대문구 12.18%, 구로구 11.79% 등 강북과 서남권 상승폭이 컸다. 같은 기간 강남구는 보합(0.00%)이었다.

공시가격이 1월 1일 시세를 반영하는 만큼, 올해 많이 오른 지역일수록 내년 공시가격 상승폭도 커질 가능성이 크다. 다만 10월 이후 흐름과 개별 단지 사정에 따라 실제 결과는 달라질 수 있다.

세제개편안 통과되면 고가 1주택도 25% 더

국회에 계류 중인 세제개편안의 주요 내용은 다음과 같다.

• 1주택자 기본공제 조정 등 세부 내용은 본지 11월 2일자 「종부세 개편안 국회 심사」 기사에서 다뤘다.
• 서울 등 조정대상지역의 종부세 공정시장가액비율을 60%에서 2027년 70%로 올린다. 2주택 이상은 2028년부터 80%를 적용한다.
• 과세표준 6억~12억원 구간 세율을 올린다.

연합뉴스가 공시가격이 그대로라고 가정하고 계산한 결과, 서초구 반포동의 한 대단지 84㎡는 보유세가 약 1810만원에서 2257만원으로 25% 늘어난다. 강남구 대치동의 한 대단지 114㎡도 약 2713만원에서 3435만원으로 26% 이상 늘어난다. 공시가격까지 오르면 증가폭은 더 커진다.

경매 투자자가 챙길 세 가지

첫째, 잔금 날짜가 그해 보유세를 가른다. 재산세와 종부세는 매년 6월 1일 소유자에게 1년 치가 부과된다. 경매에서는 매각대금을 다 낸 날 소유권을 취득한다(민사집행법 제135조). 대금지급기한 안에서 완납일이 6월 1일 이전이면 그해 보유세를 모두 내야 하고, 6월 2일 이후면 그해 보유세는 내지 않는다.

둘째, 취득세와 보유세는 기준이 다르다. 경매 취득세는 공시가격이 아니라 실제 낙찰가를 기준으로 매긴다. 반면 보유세는 공시가격 기준이다. 감정가보다 싸게 낙찰받아도 보유세는 공시가격대로 나온다는 점을 기억해야 한다.

셋째, 고가 아파트는 보유 비용까지 넣어 입찰가를 정한다. 서울 고가 아파트 경매에서 유찰이 늘어나는 배경에는 대출 규제와 함께 보유세 부담이 꼽힌다. 유찰로 최저가가 내려간 물건이라도 2027년 이후 늘어날 보유세를 몇 년 치 더해 보고 입찰가를 정하는 편이 안전하다.

신우가 기자

참고 자료: 세계일보 「내년 공시가 상승 강북이 주도하나」(2026.11.2), ㅍㅍㅅㅅ 「2027년 공시가격 산정 본격화」(2026.11.2), 국토부 공시가격 개편 공청회 보도(2025.11.13), 한국부동산원 주택가격동향, 민사집행법 제135조