40대 제치고 매수 비중 1위… 노원·강서·성북 중저가 지역 집중

법원등기정보광장 자료에 따르면, 2026년 1월부터 9월까지 서울 집합건물 임의경매 매수인 가운데 30대는 총 520명으로 전체의 약 35%를 차지했다. 이는 전 연령대 중 가장 높은 비중이다.

반면 지난해 경매 시장에서 가장 높은 비중을 차지했던 40대 매수인은 올해 314명으로 크게 줄었으며, 50대와 60대 투자자 비중 역시 하락세를 보였다. 경매 시장의 주 축이 중장년층 자산가에서 청년층 실수요자로 대폭 이동한 셈이다.

일반 주택 매매 시장에서도 30대의 독주는 뚜렷하다. 한국부동산원 주택매매거래현황에 따르면 올해 1~8월 서울에서 30대가 매수한 주택은 3만 1,92건으로 전체 매수 건수의 34.4%를 기록했다. 이는 40대의 매수 건수보다 1만 건 가까이 많은 치치다. 특히 노원구, 강서구, 성북구 등 상대적으로 진입 장벽이 낮고 본인의 소득과 대출 범위 내에서 접근 가능한 중저가 아파트 밀집 지역에 매수세가 쏠렸다.

불안감 ‘포모(FOMO)’가 부른 매수 전환… 경매로 눈 돌리는 실수요
30대가 매수 시장 전면에 나선 배경에는 ‘지금 사지 않으면 영원히 내 집 마련이 불가능할 수 있다’는 ‘포모(FOMO·소외 공포)’ 심리가 강하게 작용하고 있다.

대한공경매협회 도기안협회장에 따르면 임대차 시장에서 전월세 매물 기근과 임대료 상승이 지속되면서 “시장을 더 관망하자”던 무주택 30대들이 “더 늦기 전에 사야 한다”는 현장 압박을 받게 된 것이다. 이 같은 심리 변화가 일반 매매 시장에서는 상한선 내 중저가 주택 매수로, 경매 시장에서는 시세보다 저렴한 유찰 매물을 찾는 적극적인 입찰 행위로 이어지고 있다.

‘낙찰가’가 끝이 아니다… 대항력·체납관리비·대출 한도 정밀 산정해야
경매의 최대 매력은 시세 이하 매수 가능성이지만, 30대와 같은 자금 여력이 빡빡한 실수요자일수록 ‘낙찰가격’이 아닌 ‘최종 취득원가’를 철저히 계산해야 한다.

첫째, 선순위 임차인의 대항력과 미회수 보증금 인수 여부다.
주택임대차보호법상 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 배당절차에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 그 미회수 보증금을 법적으로 변제(인수)해야 한다. 낙찰가가 아무리 낮아도 인수 보증금이 수억 원에 달한다면 실질 매수가는 시세를 뛰어넘을 수 있다.

둘째, 체납관리비 및 명도·수리비 계산이다.
전 소유자나 세입자가 장기간 비워둔 매물의 경우 공용부분 체납관리비 승계액(대법원 판례에 따라 공용부분은 낙찰자 부담)과 점유 이전을 위한 명도 비용(민사집행법 제136조 인도명령 및 강제집행 예치금), 내부 훼손에 따른 수리비가 추가로 투입된다.

셋째, DSR(총부채원리금상환비율) 40% 적용에 따른 경락잔금대출 한도 파악이다.
낙찰 후 약 1개월 이내에 잔금을 완납해야 하는 경매 특성상, 본인의 연 소득 기준 DSR 한도를 미리 확정짓지 않고 입찰했다가 대출이 막히면 입찰 보증금(최저매각가격의 10%)을 몰수당하는 치명적인 손실을 입게 된다.

집값 상승에 쫓겨 조급하게 경매 시장에 진입하기보다, 물건에 얽힌 채권·채무 관계를 철저히 파악하고 냉정한 손익계산서를 작성하는 것만이 30대 무주택자가 안전하게 내 집을 사수하는 유일한 길이다.