서울 아파트 경매 물건이 석 달 사이 45% 늘었다. 그러나 낙찰되는 비율은 오히려 떨어져 10월에는 4건 가운데 1건꼴로만 새 주인을 찾았다. 본지가 대법원 법원경매정보의 용도별 매각통계(소재지 서울특별시, 11월 1일 기준)를 분석한 결과다.

물건은 늘고, 낙찰은 줄고

서울 소재 아파트의 경매건수는 8월 225건, 9월 276건, 10월 327건으로 매달 늘었다. 경매건수는 그달 입찰에 부쳐진 물건 수로, 유찰된 물건도 포함한다.

같은 기간 매각율(경매건수 대비 매각건수)은 31.1%, 30.1%, 26.6%로 내려갔다. 10월 경매에 부쳐진 327건 가운데 매각된 물건은 87건이었다. 나머지 240건은 주인을 찾지 못하고 다음 기일로 넘어갔다.

반면 감정가 대비 매각가 비율인 매각가율은 8월 95.7%, 9월 92.7%, 10월 97.4%로 높은 수준을 유지했다. 입찰자들이 될 만한 물건에만 몰려 감정가 가까이 써 내고, 나머지는 외면하고 있다는 뜻이다.

아파트 97%, 빌라 75%…같은 서울, 다른 경매

용도별로 나눠 보면 차이는 더 뚜렷하다. 10월 서울 연립·다세대(빌라) 경매건수는 2123건으로 아파트의 6배가 넘었지만 매각가율은 74.8%에 그쳤다. 오피스텔은 790건 가운데 209건이 팔렸고 매각가율은 68.7%였다. 상가는 41.6%로 감정가의 절반에도 못 미쳤다.

빌라·오피스텔 경매 물량이 많은 데에는 전세사기의 여파가 크다. 법원 등기정보광장 집계로 올해 1~8월 전국 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등) 강제경매 신청은 1만3068건으로 1년 전(8457건)보다 54.5% 늘었다. 보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 직접 경매를 신청한 사례가 쌓인 결과다.

입찰 전 체크포인트

첫째, 감정가는 몇 달 전 가격이다. 감정평가는 경매개시결정 직후 이뤄지고, 첫 매각기일은 그로부터 수개월 뒤에 잡힌다. 강남3구처럼 시세가 내리는 지역에서는 감정가가 현재 시세보다 높을 수 있다. 감정가 대비 비율보다 최근 실거래가와 급매 호가를 기준으로 입찰가를 따져야 한다.

둘째, 낙찰률이 낮다는 것은 기다릴 여유가 있다는 뜻이다. 4건 중 3건이 유찰되는 시장에서는 한 회차를 지켜보는 전략도 통한다. 서울 지역 법원은 대부분 유찰될 때마다 최저매각가격을 20%씩 낮춘다. 다음 회차 최저가와 같은 단지 급매가를 나란히 놓고 비교해 볼 만하다.

셋째, 빌라·오피스텔은 가격보다 권리를 먼저 본다. 매각가율이 낮은 물건 중에는 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰자가 떠안아야 하는 경우가 적지 않다. 매각물건명세서와 전입 내역을 확인하고 예상 배당표를 그려 인수할 금액을 먼저 계산해야 한다.

넷째, 잔금 대출은 미리 확인한다. 규제지역은 대출 한도가 줄어든 만큼 경락잔금대출이 얼마나 나오는지 입찰 전에 금융회사에 확인해야 한다. 잔금을 내지 못하면 입찰보증금을 잃는다.

경매 물건이 늘고 유찰이 쌓이는 시기는 준비된 입찰자에게 고를 물건이 많아지는 시기다. 다만 모두가 노리는 물건은 감정가 가까이 팔린다는 점을 잊지 말아야 한다.

참고 자료: 대법원 법원경매정보 용도별 매각통계(소재지 서울특별시, 2026년 8~10월, 11월 1일 기준), 법원 등기정보광장 경매 신청 현황