경매 배당표를 처음 보는 사람이 가장 많이 놓치는 것이 세금이다. 등기부에는 근저당 날짜가 또렷이 적혀 있지만, 세금이 언제 줄을 섰는지는 어디에도 나오지 않는다. 그런데 이 보이지 않는 날짜 하나가 세입자의 보증금을 바꾸고, 낙찰자가 떠안을 돈까지 바꾼다. 배당순위 완전정복 첫 회는 그 날짜, ‘법정기일’ 이야기다.

배당은 줄서기다

배당은 한마디로 줄서기다. 먼저 줄을 선 사람이 먼저 돈을 받는다. 근저당은 설정등기를 한 날 줄을 선다. 확정일자를 받은 세입자는 확정일자와 ‘전입 다음날’ 가운데 늦은 날 줄을 선다.

세금도 똑같이 줄을 선다. 다만 등기부에 날짜가 찍히지 않을 뿐이다. 세금이 줄을 서는 날짜, 그것이 법정기일이다.

세금의 줄 서는 날짜는 이렇게 정해진다

자료: 국세기본법 제35조, 지방세기본법 제71조

예외도 두 가지 기억해야 한다. 첫째, 가압류나 일반 채권과 겨룰 때는 날짜를 따지지 않는다. 세금이 무조건 먼저다. 날짜 싸움은 근저당·전세권·확정일자 세입자처럼 ‘담보를 가진 사람’과 붙을 때만 벌어진다. 둘째, 그 집 자체에 매겨진 당해세는 날짜와 상관없이 맨 앞에 선다. 다만 2023년부터 확정일자가 빠른 주택 세입자에게는 예외가 생겼는데, 이 이야기는 3회에서 따로 다룬다.

세금 날짜 하나가 8천만원을 바꾼다

숫자로 보자. 배당할 돈이 3억원인 집에 2019년 5월 전입한 세입자(보증금 2억원)가 있다. 2020년 6월에는 은행이 1억원 근저당을 잡았다. 세입자는 근저당보다 먼저 들어왔으니 대항력이 있다. 그런데 확정일자는 2021년 3월에야 받았다. 그 사이 2020년 10월, 집주인이 신고만 하고 내지 않은 부가가치세 8천만원이 줄을 섰다.

※ 세입자는 전입(2019년 5월)으로 근저당보다 먼저 대항력을 갖췄지만, 배당 줄은 확정일자(2021년 3월)에 섰다. 이해를 돕기 위해 구성한 가상 사례.

세입자는 보증금 2억원 중 8천만원을 받지 못한다. 문제는 그다음이다. 이 세입자는 대항력이 있다. 배당에서 못 받은 8천만원은 고스란히 낙찰자가 물어줘야 한다. 만약 세입자가 전입할 때 확정일자도 함께 받았다면 세금보다 먼저 줄을 서서 보증금을 다 받았을 것이고, 낙찰자의 부담은 0원이었다. 세금 날짜 하나가 낙찰자 부담 8천만원을 만든 셈이다.

등기부 ‘압류’ 날짜에 속지 마라

현장에서 가장 흔한 실수가 있다. 등기부에 찍힌 세무서 압류 날짜를 법정기일로 착각하는 것이다. 세금은 신고하거나 고지된 뒤, 체납이 이어지고 나서야 압류가 들어온다. 그래서 법정기일은 대부분 압류 날짜보다 훨씬 앞선다. 압류 날짜만 보고 “세입자보다 늦네”라고 판단했다가는 계산이 통째로 틀어진다.

입찰자는 세무서가 법원에 낸 교부청구서를 직접 볼 수 없다. 법원 경매정보의 문건처리내역에서 세무서나 구청이 교부청구를 했는지 확인하고, 대항력 있는 세입자가 있는 물건이라면 세금이 세입자보다 앞설 수 있다고 보고 보수적으로 계산하는 것이 안전하다.

체크포인트

1. 세금도 줄을 선다. 그 날짜가 법정기일이다.
2. 등기부의 압류 날짜는 법정기일이 아니다. 법정기일은 대부분 더 빠르다.
3. 대항력 있는 세입자와 세금 체납이 함께 있는 물건은 인수금액을 다시 계산하라.

참고 법령: 국세기본법 제35조, 지방세기본법 제71조