올해 서울 아파트 전셋값 누적 상승률이 매매가를 앞질렀다. 전세 매물은 줄고 보증금은 올랐다. 임차인이 사는 집을 경매로 사려는 사람에게는 명도 기간과 인수 보증금 계산법을 다시 따져 봐야 한다는 신호다.

10월 첫째 주, 전세가 매매를 앞질렀다

한국부동산원 주간 지수로 1월 첫째 주부터 10월 넷째 주까지 서울 아파트 전세가격은 8.91% 올랐다. 같은 기간 매매가격 상승률(8.73%)보다 0.18%포인트 높다. 3월 초만 해도 매매가 전세보다 0.8%포인트가량 앞서 있었지만 10월 첫째 주에 순서가 바뀌었다. 지난해 같은 기간에는 매매 6.88%, 전세 2.31%였다.

최근 속도도 엇갈린다. 매매 주간 상승률은 8월 말 0.29%에서 10월 넷째 주 0.09%로 내려왔다. 반면 전세는 최근 6주 동안 매주 0.16~0.19%씩 올랐다.

매물은 줄고 월세는 절반 넘어

11월 1일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만1385건으로 1년 전보다 14.5% 적다. 1~9월 전세 거래는 8만892건으로 26.9% 줄었다. 같은 단지, 같은 면적끼리 비교한 전세 보증금 중위값은 8.6% 올랐다. 성북구(15.4%), 강동구(14.3%), 노원구(14.0%), 송파구(13.4%)는 두 자릿수다.

전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 43.9%에서 51.3%로 높아졌다. 1~9월 서울 아파트 준공 물량은 2만2768가구로 21.5% 줄어 당장 전세 물량이 늘어나기도 어렵다.

임차인 사는 경매 물건, 달라지는 두 가지

① 명도 기간을 넉넉히 잡는다. 집에 사는 임차인이나 소유자가 집을 비우려면 옮겨 갈 집부터 구해야 한다. 전세 매물이 줄고 보증금이 오른 지금은 그 시간이 길어질 수 있다. 낙찰자는 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청할 수 있다(민사집행법 제136조). 협상이 길어져도 이 기한을 넘기지 않도록 하고, 명도 기간의 대출 이자와 이사비를 수익 계산에 미리 넣어 둔다.

② 월세 임차인 물건은 셈법이 단순하다. 월세 비중이 절반을 넘으면서 보증금이 적은 임차인 물건도 늘고 있다. 보증금이 작으면 대항력이 있어도 인수 부담이 작고, 낙찰 뒤 임대 수익을 계산하기도 쉽다. 다만 소액임차인 최우선변제 대상인지(주택임대차보호법 제8조)에 따라 배당 순서가 바뀌므로 예상 배당표를 먼저 그려 봐야 한다.

체크포인트

• 전세 매물이 크게 준 지역(성북·강동·노원·송파 등)은 명도 기간을 평소보다 길게 잡는다.
• 월세 임차인 물건은 소액임차인 최우선변제 여부부터 따져 예상 배당표를 그린다.
• 전셋값이 오르는 지역에서는 낙찰 뒤 임대 전략을 세울 수 있지만, 경락잔금대출을 받으면 전입 의무 등 대출 조건부터 확인한다.

윤재경 기자

참고 자료: 파이낸셜뉴스 「몸값 뛰는 아파트 전세…서울 매매가보다 더 올랐다」(2026.11.1), 한국부동산원 주간 아파트가격 동향, 국토교통부 실거래가, 민사집행법 제136조, 주택임대차보호법 제8조