시중은행 주택담보대출 금리 상단이 연 7%에 바짝 다가섰다. 27일 금융권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주담대 금리는 5년 고정형이 연 4.61~6.65%, 6개월 변동형이 연 4.42~6.48%다. 상단 기준으로 두 상품의 차이는 0.17%포인트까지 좁혀졌다.

변동형은 오르고, 고정형은 내렸다

변동형 금리를 밀어 올린 것은 코픽스(자금조달비용지수)다. 은행연합회가 공시한 9월 신규취급액 기준 코픽스는 연 3.43%로 한 달 새 0.25%포인트 뛰었다. 2024년 6월(3.52%) 이후 가장 높은 수준이며, 오름폭은 2022년 11월 이후 46개월 만에 가장 컸다.

고정형은 반대로 움직였다. 고정형 금리의 기준이 되는 은행채 5년물 금리는 9월 말 4.53%에서 이달 23일 4.28%로 내려왔다. 정부가 국고채 발행 물량을 줄이면서 채권 수급이 나아진 영향으로 풀이된다. 5대 은행 고정형 주담대 금리도 9월 말보다 하단 0.30%포인트, 상단 0.25%포인트 낮아졌다.

한국은행의 연내 추가 기준금리 인상 가능성이 거론되는 상황이라, 금리 차가 작은 지금은 고정형이 상대적으로 유리하다는 시각이 금융권에서 나온다.

금리 다시 매겨지는 대출 165조원

부담은 기존 차주에게 먼저 돌아온다. 국회 정무위원회 한창민 의원실이 금융감독원에서 받은 자료에 따르면 올해 4분기 금리가 재산정되는 국내 은행 주담대 잔액은 165조원이다. 저금리 시기인 2021년 무렵 대출을 받은 차주라면 금리 재산정과 함께 이자가 크게 늘 수 있다. 5억원을 빌린 경우 금리가 0.25%포인트만 올라도 연간 이자가 125만원 늘어난다.

대출 수요는 꺾이지 않았다. 5대 은행 가계대출 잔액은 22일 기준 783조4397억원으로 9월 말보다 2조6057억원 늘었다. 이 가운데 주담대 잔액은 622조3978억원이다.

경매시장엔 두 갈래 신호

금리 상승은 경매시장에 두 방향으로 작용한다. 첫째는 물건 공급이다. 이자를 감당하지 못한 대출이 연체를 거쳐 임의경매로 넘어오기까지는 보통 수개월 이상의 시차가 있다. 지금의 금리 상승이 당장 경매 물건 증가로 나타나지는 않더라도, 시간을 두고 신건이 늘어나는 요인이 될 수 있다.

둘째는 낙찰자의 비용이다. 경락잔금대출 금리도 주담대 흐름을 따라간다. 같은 물건이라도 잔금 대출 금리가 0.5%포인트 높아지면 보유 기간 이자가 늘어 적정 입찰가가 달라진다. 입찰가를 감정가나 낙찰가율만 보고 정하면 안 되는 이유다.

입찰 전 체크포인트

• 경락잔금대출은 입찰 전에 2~3곳 이상에서 금리 유형·한도·중도상환수수료를 비교한다.
• 수익률표는 현재 금리보다 0.5~1%포인트 높은 금리로 한 번 더 계산해 본다.
• LTV·DSR 한도를 미리 확인한다. 잔금을 못 내면 입찰보증금을 돌려받지 못한다.

참고=은행연합회 코픽스 공시, 금융감독원 자료(국회 정무위 한창민 의원실), 금융권