경기도 아파트값 월간 상승률이 30개월 만에 서울을 앞질렀다. KB부동산이 26일 내놓은 10월 전국주택가격동향(12일 기준)에서 경기 아파트 매매가격은 전월보다 0.74% 올라 서울(0.61%)보다 0.13%포인트 높았다. 경기가 서울을 앞선 것은 2024년 4월 이후 처음이다. 당시는 두 지역이 함께 내리던 때여서, 둘 다 오르는 장에서 경기가 앞선 것으로 따지면 2023년 11월 이후 35개월 만이다.

서울은 식고, 경기 남부는 달렸다

역전은 서울의 둔화 폭이 더 컸기 때문이다. 서울은 9월 1.13%에서 10월 0.61%로, 경기는 1.06%에서 0.74%로 상승폭이 줄었다. 서울 상승률은 올해 들어 가장 낮다.

서울 안에서는 지역별로 갈렸다. 노원(1.52%), 종로(1.32%), 도봉(1.29%), 성북(1.25%)이 오른 반면 강남(-0.33%)과 서초(-0.04%)는 내렸다. 시가총액 상위 50개 단지로 구성된 KB선도아파트50 지수는 0.39% 떨어져 두 달 연속 하락했다.

경기 상승은 남부권이 이끌었다. 화성 동탄구(2.71%), 병점구(2.42%), 군포(2.29%), 수원 영통구(2.12%)가 높았다. 영통구는 최근 석 달 동안 9.5% 올라 수도권에서 가장 가팔랐다. 반도체 업황 호조에 따른 구매력 증가, 전세 매물 부족, 서울 핵심지 진입이 어려운 수요의 이동이 배경으로 꼽힌다. 다만 이천(-0.84%), 안성(-0.45%)처럼 내린 곳도 있어 경기 전체가 고르게 오르는 것은 아니다.

현장 기대감은 다소 식었다. 공인중개사 약 6000곳을 대상으로 한 서울 매매가격 전망지수는 112.8로 한 달 새 3.6포인트 내려 최근 6개월 중 가장 낮았다.

경매 법정도 같은 지도를 그린다

이 흐름은 경매 낙찰가율에서도 먼저 나타났다. 지지옥션 9월 통계에서 서울 아파트 낙찰가율은 94.7%로 1년 7개월 만에 최저였지만, 강북(109.6%)·노원(107.4%)·도봉(103.1%)은 감정가를 넘겨 낙찰됐다. 반면 초고가 단지는 감정가의 70%대에 주인을 찾았다. 경기에서는 안양 동안(115.7%), 수원 영통(114.0%), 용인 수지(111.9%)가 높았다.

감정가가 아니라 ‘오늘 시세’로 입찰가를 잡아야

경매 감정가는 경매개시 직후 평가한 값이라, 실제 입찰일과는 몇 달 이상 차이가 난다. 가격이 빠르게 오르는 지역에서는 감정가가 시세를 따라가지 못해 낙찰가율 100%를 넘겨도 시세보다 싸게 사는 경우가 생긴다. 거꾸로 하락 지역에서는 감정가가 시세보다 높을 수 있어, 1회 유찰 뒤 최저가를 보고 판단하는 편이 낫다.

입찰 전 체크포인트

• 감정평가 시점과 입찰일 사이 해당 단지의 실거래가 변화를 먼저 확인한다.
• 상승 지역은 낙찰가율 숫자보다 ‘현재 시세 대비 할인율’로 판단한다.
• 하락 지역은 감정가를 시세로 착각하지 않는다.

참고=KB부동산 10월 전국주택가격동향, 지지옥션 9월 경매동향