서울시가 노후 저층 주거지의 주거 환경을 획기적으로 개선하겠다며 추진해 온 소규모주택정비 관리지역, 일명 ‘모아타운’ 사업지 곳곳에서 거센 잡음이 이어지고 있습니다. 사업 속도가 빠르다는 장점 뒤로 주민 간 갈등이 표출되면서 지정 취소나 사업 철회를 요구하는 목소리가 높아지는 상황입니다.

모아타운 현장을 뒤흔드는 핵심 원인인 '감정평가 및 소유주 간 갈등'과 함께, 투자자들이 가장 주의해야 할 '권리산정기준일 오해로 인한 현물청산'의 법적 진실을 정밀하게 분석합니다.

1. 단독·다가구 vs 신축 빌라: 감정평가와 임대수익을 둘러싼 대립

모아타운 구역 내 주민 갈등의 중심에는 ‘자산 형태에 따른 이익 불균형’이 자리 잡고 있습니다.

수십 년간 대지를 소유하며 매달 안정적인 월세 수입을 얻어온 단독·다가구주택 소유주들은 정비사업이 추진되면 기존 임대 수입이 완전히 끊기는 경제적 손실을 안게 됩니다. 여기에 더해 대지 지분에 비해 추정 권리가액(감정평가액)이 기대에 못 미치거나 막대한 추정분담금을 통보받을 경우 강하게 반발하게 됩니다.

반면, 소액으로 지분을 확보한 신축 다세대(빌라) 소유주들은 아파트 입주권 확보가 주된 목적이기 때문에 사업 추진에 적극적입니다. 이로 인해 "월세 수입을 빼앗기고 쫓겨난다"는 다가구 소유주와 "주거 환경 개선을 추진하자"는 빌라 소유주 간의 갈등이 격화되면서 조합 설립이나 관리계획 수립 단계에서 사업이 좌초되는 사례가 늘고 있습니다.

서울시와 지자체가 주민 반대율(25% 이상 등)이 높거나 투기 세력 유입 정황이 있는 구역에 대해 수시 공모 대상에서 제외하거나 철회할 수 있도록 투기 방지 가이드라인을 강화한 것도 이러한 현장 분쟁을 반영한 결과입니다.

2. '권리산정기준일' 착오가 부르는 법적 비극: '현물청산'

모아타운 구역 내 부동산 투자 시 가장 유의해야 할 법률 조항은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 및 서울시 조례에 명시된 ‘권리산정기준일’입니다.

투기 방지를 위해 서울시가 지정·고시한 권리산정기준일 이후에 다음 행위가 이루어진 매물은 소유권 이전등기를 마쳤다 하더라도 조합원 분양권(아파트 입주권)이 부여되지 않고 '현물청산' 대상이 됩니다.

단독·다가구주택을 다세대주택으로 전환(지분쪼개기)한 경우

한 필지의 토지를 여러 개 필지로 분할한 경우

기존 건축물을 철거하고 다세대주택을 신축하여 토지등소유자가 증가한 경우

일부 분양업체나 기획부동산이 "모아타운 지정 구역 내 신축 빌라이므로 아파트 입주권이 나온다"고 홍보하더라도, 매수 시점이나 건축허가일이 권리산정기준일보다 늦다면 낙찰자나 매수인은 아파트 대신 현금으로 정산받고 쫓겨나게 되므로 각별한 주의가 필요합니다.

3. 모아타운 투자 및 현장 조사 시 필수 체크리스트

지자체 고시 권리산정기준일 정확히 확인: 해당 구역의 모아타운 공모 신청일 또는 서울시 고시문상의 권리산정기준일을 구청 정비사업과나 시청 고시를 통해 반드시 사전 조회해야 합니다.

건축허가일 및 등기 접수일 대조: 매수하려는 빌라의 건축허가일과 지분 분할 시점이 권리산정기준일 이전인지 대법원 등기부등본 및 건축물대장으로 교차 검증해야 합니다.

주민 동의율 및 반대 비율 파악: 구역 내 단독·다가구주택 비중이 높거나 주민 반대동의서 접수 비율이 높은 구역은 관리계획 수립 전 사업이 무산될 리스크를 염두에 두어야 합니다.

[정비사업 총평]

모아타운은 빠른 주택 공급을 위한 유용한 제도이지만, 소유주 간 자산 구조 차이로 인한 주민 갈등과 엄격한 권리산정기준일 적용이라는 법적 테두리가 명확히 존재합니다.

단순히 '아파트 입주권'이라는 화려한 구호에 현혹되기보다, 정비사업 관련 법령과 권리산정기준일이라는 객관적 팩트를 냉정하게 파악하는 심층 권리분석만이 자산을 안전하게 지키는 열쇠입니다.