18년을 돌아 겨우 본궤도에 오른 재개발 사업이 단지 지방선거 이후 구청장이 바뀌었다는 이유로 행정 인허가 단계에서 다시 기약 없이 멈춰 서는 일이 서울 시내 재개발 현장 곳곳에서 벌어지고 있습니다.

이러한 상황에서 당정이 서울 500가구 이하 정비사업의 정비구역 지정 권한을 서울시에서 자치구청장에게 넘기는 법 개정을 추진하자, 정비업계와 조합원들 사이에서는 "구청장의 성향과 정치적 판단에 따라 재개발 사업이 더 장기 표류할 수 있다"는 우려가 거세게 터져 나오고 있습니다.

정비구역 지정권 자치구 이양 정책의 법률적·행정적 쟁점과 함께, 지자체장 변경에 따른 정비사업 지연 리스크 등 재개발 투자 시 반드시 확인해야 할 권리분석 포인트를 정밀하게 점검합니다.

1. "동의율 채워도 고시 불응"… 구청 인허가 턱에 걸린 재개발 현장

서울 종로구 창신9·10구역 주민들은 조만간 사업시행자 지정을 촉구하는 탄원서 2,500여 장을 종로구와 구의회에 제출할 예정입니다. 2007년 뉴타운 지정 후 해제와 도시재생을 거쳐 18년 만인 지난해 정비구역으로 지정되었으나, 법정 동의율을 넘어 신탁사 사업시행자 지정을 신청했음에도 구청장이 바뀐 뒤 지정고시가 수개월째 미뤄지고 있기 때문입니다.

서대문구 북아현3구역 역시 구청의 사업시행계획 변경인가 반려 처분과 이에 따른 행정심판, 조합 집행부 해임 등 갈등이 이어지며 2008년 조합설립인가 후 18년째 사업을 마무리짓지 못하고 있습니다.

이처럼 사업시행인가, 관리처분인가 등 핵심 인허가권을 쥔 자치구청과 조합 간의 갈등으로 정비사업이 표류하는 사례가 빈번한 상황에서, 정비구역 지정 권한까지 자치구로 넘길 경우 정비사업의 속도가 구청장의 개인적 판단과 정치적 이해관계에 좌우될 위험이 커집니다.

2. 권한 이양의 법적·행정적 팩트체크: "사업 단축 효과 미미, 난개발 우려"

당정은 자치구 권한 이양이 정비사업 절차를 단축할 것이라 주장하지만, 서울시와 전문가들의 법적·행정적 분석은 다릅니다.

실제 적용 대상은 16% 불과: 현재 추진 중인 500가구 이하 정비사업 193곳 중 정비구역 지정 단계에 있는 곳은 31곳(16%)에 불과합니다. 이미 자치구가 정비사업 9개 절차 중 7개(사업시행인가, 관리처분인가 등)를 맡고 있어 권한 이양으로 인한 속도 개선 효과는 극히 제한적입니다.

지분쪼개기 및 난개발 리스크: 권한이 자치구로 넘어가면 사업지를 인위적으로 500가구 이하로 쪼개어 지정을 신청하는 편법이 기승을 부릴 수 있으며, 구청별로 공공기여 및 용도 지역 기준이 달라져 난개발과 특혜 논란을 부를 수 있습니다.

통합심의 패스트트랙과의 충돌: 서울시는 도시계획위원회 수권분과 및 정비사업 통합심의를 통해 정비구역 지정 안건을 평균 30~80일 안팎으로 신속히 처리하고 있어, 정비사업 경험이 부족한 자치구가 해당 업무를 맡을 경우 오히려 행정 지연이 발생할 수 있습니다.

3. 재개발 투자자 및 조합원을 위한 3가지 실무 수칙

구청-조합 간 행정 소송 및 갈등 유무 확인: 정비구역 지정 매물이나 조합원 입주권 투자 시, 단순 서울시 정책 발표만 믿지 말고 해당 자치구청의 정비사업 인허가 성향과 행정심판·소송 이력을 반드시 조회해야 합니다.

500가구 이하 구역의 사업성·공공기여 기준 대조: 자치구별로 정비계획 수립 기준이 다르게 적용될 수 있으므로, 추정분담금 산정의 기준이 되는 용적률과 공공기여 비중을 정밀 검증해야 합니다.

지방선거 등 정치적 주기와 인허가 시점 점검: 지자체장 교체기에 인허가가 정체되는 현상이 빈번하므로, 사업시행자 지정 및 사업시행인가 등 주요 고시 시점이 지방선거 주기와 어떻게 맞물리는지 체크해야 합니다.

[정비사업 총평]

정비사업의 핵심 가치는 '예측 가능성'과 '신속한 행정 처리'입니다. 현장의 준비 상태와 자치구의 행정 역량이 갖춰지지 않은 상태에서 추진되는 권리 기준 변경은 결국 조합원과 무주택 서민의 피해로 돌아옵니다.

재개발 구역에 투자하거나 내 집 마련을 계획하는 독자라면, 화려한 정비구역 지정 구호 뒤에 숨겨진 지자체의 인허가 행정 리스크를 객관적인 팩트에 기반하여 냉정히 분석하는 지혜가 필요합니다.