잔금을 치르고 인도명령까지 받아 집행을 마쳤는데, 집 안에 냉장고와 장롱, 옷가지가 그대로 남아 있다. 전 소유자는 연락이 닿지 않는다. 경매 낙찰자라면 한 번쯤 맞닥뜨리는 장면이다. 이때 “이제 내 집이니 치워도 되겠지”라며 짐을 내다 버리면 곤란해진다. 집의 소유권은 낙찰자에게 넘어왔지만, 그 안의 물건은 여전히 전 소유자(채무자)의 재산이기 때문이다.

집은 내 것, 짐은 남의 것

부동산 인도집행은 ‘점유’를 넘겨받는 절차다. 집 안의 가재도구는 강제집행의 목적물이 아니다. 그래서 민사집행법 제258조는 이런 물건을 ‘목적물이 아닌 동산’으로 따로 떼어 처리 순서를 정해 두었다. 낙찰자가 임의로 처분할 권한은 어디에도 없다.

짐을 함부로 버리거나 팔면 그 물건 값만큼 손해배상 책임을 질 수 있고, 사안에 따라 재물손괴 등 형사 문제로 번질 수도 있다. 값어치가 없어 보이는 물건이라도 마찬가지다. 전 소유자가 나중에 “고가의 물건이 있었다”고 주장하면, 이를 반박할 자료가 없는 쪽은 낙찰자다.

‘인도→보관→매각→공탁’ 4단계

① 인도. 집행관은 집 안의 동산을 꺼내 채무자에게 넘긴다. 채무자가 현장에 없으면 함께 사는 친족이나 대리인, 고용인에게 넘길 수 있다. 여기서 끝나면 이후 절차는 필요 없다.

② 보관. 넘겨받을 사람이 아무도 없으면 집행관은 그 물건을 채무자 비용으로 보관해야 한다. 실무에서는 낙찰자가 보관업체 비용을 먼저 내고, 나중에 집행비용으로 채무자에게 청구하는 경우가 많다. 다만 채무자에게 재산이 없으면 사실상 돌려받기 어렵다.

③ 매각. 채무자가 상당한 기간 동안 물건을 찾아가지 않으면, 집행관은 집행법원의 허가를 받아 유체동산 경매 절차에 따라 팔 수 있다. 통상 채무자에게 찾아가라는 최고(催告)를 한 번 더 보낸 뒤 매각허가를 신청한다.

④ 공탁. 매각대금에서 보관료와 매각 비용을 뺀 나머지는 공탁한다. 물건의 주인은 끝까지 채무자이기 때문이다.

“보관할 곳이 없다”면…대법원 “현장에 둔 채로도 매각 가능”

물건이 너무 많거나 옮길 수 없는 경우는 어떨까. 대법원은 2018그612 결정에서 양돈장 인도집행 당시 돼지 약 6천 마리를 옮겨 보관할 곳이 없어 현장에 남겨 둔 사안을 다뤘다. 대법원은 매각 요건이 ‘집행관이 실제로 보관했는지’가 아니라 ‘채무자가 수취를 게을리했는지’에 달려 있다고 보고, 현장에 남은 동산도 법원 허가를 받아 매각할 수 있다고 판단했다. 다만 이 사건에서는 집행관이 여러 차례 수취를 촉구했는데도 점유자들이 응하지 않았다는 사정이 있었다.

낙찰자가 챙길 실무 포인트

• 기록부터 남긴다. 집행 당일 남은 물건의 목록과 상태를 사진·영상으로 남겨 둔다. 나중에 “물건이 없어졌다”는 분쟁을 막는 가장 확실한 방법이다.
• 협의가 가장 싸다. 채무자와 연락이 닿는다면 이사 날짜와 함께 “남은 물건은 포기하고 처분에 동의한다”는 내용을 서면으로 받아 두는 것이 시간과 비용을 모두 아낀다.
• 보관 비용은 미리 계산한다. 보관업체의 예상 기간과 비용을 입찰 전 수익 계산에 넣어 둔다. 보관이 길어질수록 비용은 늘어난다.
• 값싼 물건도 절차대로. 가치가 낮은 물건은 매각이 유찰되기 쉽다. 이때도 혼자 판단하지 말고 집행관과 상의해 처리해야 뒤탈이 없다.

명도는 집을 비우는 데서 끝나지 않는다. 남은 짐까지 절차대로 정리해야 비로소 온전히 ‘내 집’이 된다. 서두르다 짐 한 짐 잘못 버리면, 싸게 산 만큼의 이익을 배상금으로 돌려줄 수도 있다.

※ 이 기사는 일반적인 법률 정보를 다룹니다. 구체적인 사안은 변호사·법무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.