부동산 경매 시장으로 사람이 몰리고 있다. 대법원 등기정보광장에 따르면, 올해 1월부터 7월까지 서울 지역 부동산 강제경매 매각 건수는 3,854건을 기록했다. 이는 관련 통계가 작성된 이래 가장 많은 수치다. 고금리가 길어지고 원리금 상환 부담을 견디지 못한 물량이 시장으로 대거 쏟아져 나온 결과다.

하지만 물량이 늘었다고 해서 수익의 기회가 저절로 열리는 것은 아니다. 서울 경매 시장의 매각률은 여전히 20%대 초반에 머물고 있다. 10건 중 8건 이상이 주인 없이 유찰되는 상황 속에서, 경매 베테랑들은 초보 입찰자들에게 한목소리로 경고한다. "부동산 경매의 진짜 목적은 '낙찰'이 아니라 '수익'이다."

◇ 감정가는 과거의 숫자일 뿐… '감정가 착시'의 함정

초보 투자자들이 가장 많이 빠지는 첫 번째 함정은 법원 감정가다. 법원 경매의 감정평가액은 입찰 시점보다 적게는 6개월, 길게는 수년 전에 산정된다. 따라서 집값 변동이 큰 시기에는 감정가와 실제 매매 시세 사이에 큰 차이가 발생할 수밖에 없다.

예를 들어 감정가가 5억 원인 아파트가 한 번 유찰되어 최저가 4억 원에 나왔다고 가정해 보자. 이를 4억 2,000만 원에 낙찰받는다고 해서 무조건 8,000만 원의 이득을 얻는 것은 아니다. 그사이 해당 아파트의 실제 거래 시세가 4억 원으로 떨어졌다면, 입찰자는 시세보다 오히려 비싸게 산 '승자의 저주'에 빠지게 된다. 낙찰의 기쁨은 순간이지만, 감정가라는 착시에 속아 비싸게 매수한 결과는 냉혹하다.

◇ 낙찰가에 숨겨진 '추가 비용' 4가지

경매 투자에서 최종 수익을 결정짓는 것은 '낙찰가'가 아닌 '총 취득비용'이다. 최고가 매수인이 된 후 잔금을 치르고 손에 쥐기까지는 눈에 보이지 않는 다양한 비용이 들어간다.

권리분석 실수로 인한 채무 인수: 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금이나 유치권 등은 낙찰자가 별도로 물어내야 하는 실제 돈이다.

명도비와 수리비: 기존에 살던 사람을 이사시키는 과정에서 드는 명도비(이사비)나 합의금, 그리고 밀린 관리비나 내부 수리비는 수익률을 직접적으로 깎아먹는다.

취득세와 대출 이자: 집을 사는 과정에서 내는 세금과 대출을 유지하는 동안 발생하는 이자 부담도 수익 계산에서 반드시 빼야 한다.

양도소득세와 보유세: 단기간 내에 팔 때 발생하는 양도소득세율은 매우 높다. 따라서 집을 팔고 난 뒤 손에 쥐는 '세후 순수익'을 미리 계산하지 않고 입찰하는 것은 위험하다.

◇ 1등 낙찰자가 아닌 '최종 승자'가 되는 법

최근 2030 입찰자들을 중심으로 AI 기반 권리분석 플랫폼이나 데이터 분석 도구를 적극 활용하는 흐름이 늘고 있다. 이는 단순히 낙찰받을 확률을 높이기 위해서가 아니라, 위험을 사전에 막고 실제 손익분기점(BEP)을 정확하게 계산하기 위한 움직임이다.

경매 시장에서 꾸준히 성공하는 투자자들은 입찰표에 금액을 쓰기 전 스스로에게 질문을 던진다. "이 금액에 낙찰받아 모든 비용과 세금을 빼고도 목표한 수익을 남길 수 있는가?"

낙찰은 경매라는 긴 과정의 시작일 뿐이다. 법정에서 남들을 제치고 1등을 했다는 우월감에 빠지는 순간 손해를 보게 된다. 감정가 착시에 속지 않고, 현재 시세를 철저히 조사하며, 숨은 비용까지 손익 계산을 마친 투자자만이 '최종 통장 잔고'에서 웃을 수 있다.

도현철 기자