내 집 마련을 생각하면 가장 먼저 떠오르는 것이 청약통장이다.

매달 꾸준히 납입하면서 가입기간과 가점을 쌓고, 원하는 지역의 아파트 청약에 도전하는 방식이다. 특히 새 아파트를 선호하는 사람에게 청약은 여전히 중요한 내 집 마련 방법이다.

15년 동안 꼬박 적금 붓듯 들었던 청약통장을 미련 없이 깨는 3050 세대가 요즘 급증하고 있다. 서울 전용 59㎡(약 25평) 아파트 평균 분양가가 15억 9,000만 원을 돌파하면서, 당첨이 돼도 현금 12억 5,000만 원 이상이 없으면 입주조차 불가능한 '그림의 떡'이 되었기 때문이다. 

특히 대한민국 평균 직장인 수준인 연봉 5,000만 원 소득자의 현실을 계산해 보면 절망감은 더 크다. 연봉 5,000만 원의 실수령액은 월 350만 원 안팎이다. 생활비를 아껴 매달 166만 원씩(연 2,000만 원) 억척같이 모은다고 해도, 청약에 필요한 최소 자기 자금 12억 5,000만 원을 모으려면 무려 62년 6개월이 걸린다.

게다가 대출 규제의 벽도 높다. 현행 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제를 적용하면, 연봉 5,000만 원 직장인이 갚을 수 있는 연간 원리금 한도는 2,000만 원(월 166만 원)으로 제한된다. 금리 4.5%, 30년 상환 조건으로 주택담보대출을 받는다고 가정할 때 최대 대출 가능액은 약 3억 2,500만 원에 불과하다. 정부가 정한 규제지역 대출 한도(4억 원)조차 소득 한도에 걸려 다 채우지 못하는 셈이다.

그렇다면 비빌 언덕 없는 직장인은 내 집 마련을 완전히 포기해야 할까?
법원경매 전문가들은 "갓 뽑아낸 신차처럼 프리미엄이 얹어진 청약만 바라볼 것이 아니라, 실속 있는 법원경매 시장으로 눈을 돌릴 때"라고 조언한다.

“내 집 마련을 꼭 청약으로만 해야 할까?” 여기서 경매라는 선택지가 등장한다. 경매를 통해 내 집을 마련할 때 가장 눈여겨볼 장점은 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있다는 것이다.

법원경매에는 감정평가를 거친 부동산이 나오고, 유찰되면 최저매각가격이 낮아지는 구조가 있다. 따라서 물건의 가치와 권리관계를 제대로 분석하고 적정한 가격으로 입찰한다면 일반 매매시장의 시세보다 낮은 가격에 주택을 취득할 기회가 생긴다.

예를 들어 시세가 5억원인 아파트가 경매에 나왔다고 하자.

권리관계에 문제가 없고 추가로 들어가는 비용까지 계산했을 때 4억원에 낙찰받을 수 있다면, 단순 계산으로 시세와 낙찰가 사이에 1억원의 가격 차이가 생긴다.

이것이 경매가 내 집 마련의 방법으로 주목받는 이유 중 하나다.
청약과 경매, 내 집을 얻는 방식이 다르다. 청약은 정해진 아파트에 신청하고 경쟁을 거쳐 당첨되는 방식이다.

반면 경매는 법원에 나온 여러 물건 가운데 내가 원하는 집을 찾아 직접 가격을 정하고 입찰하는 방식이다. 내가 살고 싶은 지역을 정하고, 아파트를 고르고, 주변 시세를 조사하고, 권리관계를 확인한 뒤 “이 가격까지라면 사겠다”는 기준을 세운다.

청약이 당첨의 기회를 기다리는 과정이라면 경매는 물건을 찾아 가격을 분석하고 선택하는 과정이라고 볼 수 있다.

분양가 수준에서 매입시세보다 저렴하게 취득할 기회
경매를 공부하면 부동산을 보는 눈이 달라진다. 경매의 또 다른 장점은 부동산의 가격을 공부하게 된다는 것이다.

경매를 하려면 주변 아파트의 실거래가격을 찾아보고, 같은 평형의 매매가격을 비교하고, 해당 지역의 교통과 학군, 생활환경, 개발계획 등을 살펴봐야 한다.

이 과정을 반복하다 보면 자연스럽게 “이 집은 얼마가 적정한 가격인가”를 판단하는 능력이 생긴다. 결국 경매 공부는 단순히 낙찰받는 기술만 배우는 것이 아니다. 부동산의 가치를 판단하는 공부이기도 하다.

내 집 마련, 이제 선택지를 넓혀보자

청약통장은 여전히 좋은 내 집 마련 수단이다. 특히 신축 아파트를 원하는 사람에게 청약은 매력적인 선택이다. 여기에 경매라는 방법을 하나 더 공부해두면 내 집 마련의 선택지가 넓어진다.

청약에서 원하는 결과를 기다리는 동안에도 경매시장을 살펴볼 수 있다. 내가 원하는 지역에 어떤 아파트가 경매로 나오는지, 시세와 비교하면 얼마에 취득할 수 있는지 공부해볼 수 있다.

청약통장 하나만 바라보기보다 청약과 매매, 경매를 함께 공부하면서 나에게 맞는 방법을 찾는 것도 좋은 방안이다.

신우가 기자