상가 경매를 공부하는 사람들에게 낙찰 이후 가장 큰 걱정거리가 명도다.

“낙찰은 받았는데 기존 임차인이 나가지 않으면 어떻게 내보내지?”
“임차인이 가게에서 계속 영업하고 있는데 내가 들어갈 방법이 있을까?”
“임차인이 인테리어 비용을 요구하면 어떻게 처리하지?”

상가 경매를 처음 접하는 사람이라면 이런 걱정을 하는 것이 자연스럽다. 실제로 상가는 주거용 부동산과 달리 영업시설과 권리금, 각종 집기와 시설물이 함께 존재하기 때문에 점유관계가 복잡해질 수 있다.

그러나 명도는 막연하게 두려워할 일이 아니다. 권리관계를 확인하고, 협의할 부분과 법적 절차를 구분하면 된다.

상가 경매에서 중요한 것은 낙찰가격만 계산하는 것이 아니다. 낙찰 이후 기존 임차인의 권리를 어떻게 확인하고, 어떤 방법으로 점유를 넘겨받을 것인지까지 계산해야 한다.

결국 명도도 경매 투자 과정의 하나다. 이번 칼럼에서는 상가 낙찰 후 발생할 수 있는 대표적인 명도 상황을 세 차례에 걸쳐 살펴본다.

[제1부]
“내가 낙찰받은 상가인데 임차인은 왜 바로 나갈 수 없을까?”
명도의 출발점은 임차인의 권리와 대항력을 확인하는 것이다

상가를 낙찰받은 A씨가 있다고 하자.
A씨는 주변 시세보다 낮은 가격에 식당 점포를 낙찰받았다. 주변 상권을 조사했고, 새로운 임차인을 구하거나 직접 영업할 계획도 세워놓았다.
잔금을 납부하고 현장에 가보니 기존 임차인 B씨가 여전히 영업을 하고 있다.

A씨는 낙찰 사실을 설명하고 상가를 비워달라고 요청한다.

B씨는 임대차계약서를 보여주며 말한다.
“저는 정상적으로 계약하고 들어왔습니다. 아직 임대차기간도 남아 있고, 인테리어비용을 주기전에는 못나갑니다.

이때 낙찰자가 가장 먼저 해야 할 일은 감정적인 대응이 아니라 임차인의 법적 지위를 확인하는 것이다.

상가 임차인의 대항력은 어떻게 생길까?
상가건물 임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 임대차의 효력이 발생한다. 또한 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

여기서 말하는 제3자에는 경매를 통해 소유권을 취득한 매수인도 중요한 의미를 갖는다. 따라서 상가 경매에서는 단순히 “내가 낙찰받았으니 기존 임차인은 나가야 한다”고 접근해서는 안 된다.

임차인의 대항력 발생 시점과 경매에서 소멸하는 권리의 관계를 먼저 확인해야 한다.

상가건물 임대차보호법은 경매로 건물이 매각되면 임차권이 원칙적으로 소멸한다고 규정하면서도, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 예외로 두고 있다.

따라서 선순위 임차인의 권리가 낙찰자에게 어떤 영향을 미치는지는 보증금의 배당 여부와 권리의 선후관계 등을 함께 확인해야 한다. 이 부분이 바로 경매에서 말하는 권리분석이다. 명도는 ‘사람’을 보기 전에 ‘권리’를 봐야 한다

현장에 임차인이 있다는 사실만으로 명도가 어려운 것은 아니다. 중요한 것은 그 임차인이 어떤 권리를 가지고 점유하고 있는지다.

대항력이 있는지, 배당에서 보증금을 얼마나 변제받는지, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는지를 살펴보는 것이 우선이다.

특히 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 경매절차에서 전액 변제되지 않고, 매각으로 소멸하지 않는 임차권이라면 낙찰자가 그 미변제 보증금을 인수하는 경우가 있다. 이 경우 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 대항할 수 있기 때문에 명도 역시 그 권리관계를 고려해 진행해야 한다.

반대로 매수인에게 대항할 수 있는 권원이 없는 점유자라면 인도명령을 통해 점유를 넘겨받을 수 있다. 민사집행법 제136조는 매수인이 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 법원에 인도명령을 신청할 수 있도록 하고 있으며, 실전에서는 잔금과 동시에 인도명령을 신청하는게 정석이다.

결국 상가 명도에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 “누가 점유하고 있는가”에서 한 걸음 더 나아가 “그 점유자가 어떤 권리를 가지고 있는가”이다.

곽복선 기자