상가 명도 과정에서 가장 자주 등장하는 것이 인테리어와 시설비 문제다. 식당이라면 주방시설, 덕트, 냉난방시설, 간판, 테이블, 조명, 내부 인테리어 등 수많은 시설이 들어가 있다.

임차인이 이렇게 말할 수 있다.
“제가 이 가게에 5천만원을 투자했습니다.
이 돈을 받고 나가겠습니다.”

이때 낙찰자는 시설비 요구의 법적 근거부터 확인해야 한다. 임차인이 설치한 시설이라고 해서 투자금 전체가 자동으로 낙찰자에게 청구되는 구조는 아니다. 특히 특정 영업을 위한 시설은 그 시설의 성격과 건물에 대한 객관적 편익, 임대차계약 내용 등을 구체적으로 살펴봐야 한다.

대법원도 건물임차인의 부속물매수청구권과 관련해 건물 사용에 객관적인 편익을 가져오는 부속물인지, 임차인의 특수한 목적을 위해 설치된 시설인지 등을 구체적으로 판단해야 한다고 보고 있다.

따라서 “식당 인테리어 비용 5천만원을 썼으니 낙찰자가 5천만원을 지급해야 한다”는 식으로 단순하게 계산해서는 안 된다. 시설물의 성격과 계약관계, 관련 법률관계를 각각 확인해야 한다.

명도 협상에서는 ‘철거비’까지 계산해야 한다. 여기에서 중요한 것이 실전이다.
낙찰자가 동종업종 임차인을 받을 계획이라면 기존 식당 시설을 그대로 사용할 수도 있다.

반대로 식당을 카페나 사무실, 학원, 다른 업종으로 변경하려 한다면 기존 시설이 오히려 부담이 될 수 있다. 임차인이 시설을 철거해서 원상복구하는 것이 계약상 의무라면 그 부분을 확인해야 한다.

그런데 철거비가 500만원, 1,000만원 이상 발생하는 상황이라면 임차인도 쉽게 움직이기 어렵다.

이때 낙찰자가 생각해볼 수 있는 방법이 협상이다. 예를 들어 낙찰자가 기존 시설을 철거할 계획이라면 임차인에게 철거비를 부담시키는 것과 낙찰자가 직접 철거하는 것의 경제성을 비교할 수 있다.

임차인은 철거비 부담을 줄일 수 있고, 낙찰자는 원하는 방식으로 내부를 정리할 수 있다. 여기에 일정한 이사비를 지원하는 방식까지 더해지면 협상이 훨씬 빨라질 수 있다. 물론 이사비는 법에서 정한 의무금액이 아니라 당사자 사이의 합의에 따라 정하는 비용이다. 

명도를 어려워하지말고 내가 편한길, 나를 위한길이 무엇인지를 파악한후 "즐거운 명도"를 하는것이다.

상가 임대차계약서를 살펴보다 보면 ‘계약 종료 시 원상복구한다’는 문구가 없는 경우도 있다. 민법 제654조는 임대차에 관해 제615조의 원상회복 규정을 준용하고 있다. 대법원도 임차인이 임차목적물을 반환할 때 원상회복의무를 부담하며, 임차인이 임차목적물의 현상을 변경했다면 원칙적으로 변경한 부분을 철거하는 등의 방법으로 임대 당시 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다고 판단하고 있다.

따라서 임대차계약서에 별도의 원상복구 특약이 없더라도 임차인이 임차하면서 설치·변경한 시설에 대해서는 원상회복 의무가 발생할 수 있다.

또한 임차인과 갈등중에 하나가 임차료 미납이다. 
“월세를 세 달 밀렸으니 바로 내보내면 되나요?” 상가 명도에서 또 하나 중요한 것이 차임 연체다. 상가건물 임대차보호법은 차임 연체에 대해 중요한 기준을 두고 있다.

차임 연체 3기, 낙찰자에게 중요한 이유

상가 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하면 임대차계약을 해지할 수 있는 법적 사유가 될 수 있다. 또한 임차인이 임대차기간 중 3기 이상의 차임을 연체한 사실이 있으면 계약갱신 요구와 관련해서도 중요한 영향을 받는다.

여기서 낙찰자가 알아야 할 부분이 있다.

임차인이 과거 전 소유자에게 내지 않은 월세가 있다고 해서 그 미납 월세를 받을 권리까지 낙찰자에게 자동으로 넘어오는 것은 아니다. 과거 연체차임 채권과 임차인의 ‘3기 이상 연체 사실’은 구분해서 봐야 한다.

대법원은 2025년 6월 12일 판결에서, 건물을 새로 취득한 임대인이 기존 임차인의 과거 3기 이상 차임 연체 사실을 근거로 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 판단했다. 새 소유자가 과거 연체차임 채권을 승계했는지와 별개로, 과거의 연체 사실 자체가 계약갱신 거절 사유가 될 수 있다는 취지다.

쉽게 말하면,
“예전 월세를 내가 대신 받아내는 권리는 없지만, 과거에 3기 이상 연체했다는 사실은 새로운 임대차관계를 판단할 때 활용할 수 있다.”는 것이다.

곽복선 기자