이재명 대통령이 부동산 시장을 진단하면서 ‘경매물건’과 ‘낙찰률’을 직접 언급했다.

이 대통령은 30일 SNS를 통해 “한 가지 더 유의할 점은 주택담보대출 연체와 경매 물건이 많이 늘고 있다는 점”이라며 “낙찰률도 관심 가져보시기 바란다”​고 밝혔다.

또 정부의 주택 공급 확대와 투기수요 억제, 고금리에 따른 대출 연체와 경매 증가 등을 거론하며 주택가격이 급락하는 상황에 대비해 일정 기준 이하의 주택을 공공주택 보유용으로 대량 매입하는 시스템을 준비하도록 지시했다고 밝혔다.

대통령이 부동산 시장을 설명하면서 경매와 낙찰률이라는 구체적인 지표까지 직접 거론했다는 점에서 경매시장도 관심을 가질 대목이다.

경매물건 늘어난다고 곧바로 ‘집값 폭락’은 아니다

현재 시장을 곧바로 집값 폭락이나 경매시장 붕괴로 해석하는 것은 경계해야 한다.

경매물건이 증가하더라도 지역과 부동산 종류에 따라 입찰 경쟁은 전혀 다르게 나타날 수 있다. 특히 선호지역 아파트에는 여전히 많은 입찰자가 몰리고 감정가에 근접하거나 이를 넘어서는 가격에 낙찰되는 경우도 있다.

따라서 중요한 것은 단순한 경매물건 숫자가 아니다.

경매 진행건수와 함께 낙찰률, 낙찰가율, 유찰 횟수, 일반 매매가격과의 차이​를 함께 살펴야 실제 시장의 방향을 읽을 수 있다.

고금리·대출 부담이 경매시장에는 어떤 영향을 줄까

경매를 공부하는 사람이라면 앞으로 금융시장도 눈여겨볼 필요가 있다.

금리가 높아지면 대출자의 이자 부담이 커진다. 여기에 대출 만기가 돌아왔을 때 기존 조건으로 연장이 되지 않거나 추가 자금 조달이 어려워지는 상황이 겹칠 경우 일부 채무자는 자산을 매각해야 하는 상황에 놓일 수 있다.

매매시장에서 정상적으로 처분하지 못하고 채무를 상환하지 못한다면 담보권 실행을 통해 부동산이 경매시장으로 넘어오는 경우도 생긴다.

다만 ‘고금리=경매 급증’이라는 공식이 반드시 성립하는 것은 아니다. 금리뿐 아니라 부동산 가격, 경기, 소득, 금융기관의 대출정책 등 여러 요인이 함께 작용하기 때문이다.

그렇기 때문에 앞으로 실제 경매물건 증가 여부를 통계로 확인하는 것이 중요하다.

경매는 물건이 나온 뒤 공부하면 늦다
경매교육 현장에서 바라보면 이번 대통령의 발언에서 주목할 부분은 따로 있다. 시장이 변하기 전에 미리 공부하고 준비할 필요가 있다는 것이다.

만약 고금리와 대출 부담이 장기화되고 연체가 증가해 경매물건이 많아진다면 투자자가 선택할 수 있는 물건 역시 다양해질 수 있다.

그러나 경매물건이 많아졌다고 아무 물건이나 낙찰받아서는 안 된다.

등기부등본을 보고 권리관계를 분석하고, 임차인의 대항력과 배당관계를 판단하고, 현장을 조사해 정확한 시세와 점유관계를 확인할 수 있어야 한다. 여기에 취득세·대출이자·명도비용·수리비까지 계산한 뒤 얼마에 낙찰받아야 수익이 남는지를 스스로 판단할 수 있어야 한다.

이런 능력은 좋은 물건이 나온 날 갑자기 만들어지는 것이 아니다.

그래서 경매시장이 본격적으로 움직이기 전에 권리분석과 시세조사, 현장조사, 입찰가격 산정 방법을 미리 공부하고 실제 물건을 분석해보는 훈련이 필요하다.

위기는 누군가에게 경매물건이 되고, 준비된 사람에게는 기회가 된다

경매는 누군가의 채무불이행에서 시작되는 경우가 많다. 따라서 경매물건 증가 자체를 무조건 투자자의 호재로 바라보는 시각은 경계할 필요가 있다.

그러나 시장의 변화까지 외면할 필요도 없다.

부동산 시장이 좋을 때는 좋은 물건이 경매에 나오더라도 경쟁이 치열해 가격적인 장점을 얻기 어렵다. 반대로 시장이 위축되면 경매물건이 증가하고 유찰되는 물건이 늘어나면서 투자자가 가격을 선택할 수 있는 폭이 커질 수 있다.

중요한 것은 위기가 온 뒤 경매를 배우기 시작하는 것이 아니라, 시장이 움직이기 전에 준비하는 것이다.

대통령이 직접 “낙찰률도 관심 가져보라”고 언급한 지금, 경매 투자자 역시 경매물건 증가 여부만 볼 것이 아니라 낙찰률과 낙찰가율, 유찰 횟수, 금리와 연체 흐름을 함께 공부할 필요가 있다.

곽복선 기자