2016년 약 53억원에 아파트 사업지를 낙찰받은 벽제개발.
이제 공사만 다시 시작하면 될 것 같았다.
하지만 사업을 다시 추진하는 과정에서 뜻밖의 문제가 기다리고 있었다.

1부에서 필지 분할되어 개인이 낙찰 받는 바로 진입로 토지였다.
아파트 공사를 재개하려면 사업부지와 연결되는 진입 문제를 해결해야 했고, 그 과정에서 1부에서 살펴본 약 740평의 별도 토지가 다시 중요한 변수로 떠올랐다.

사업자 입장에서는 선택이 필요했다.
기존 진입로 문제를 토지 소유자와 협의해 해결할 것인지, 아니면 다른 방법을 찾을 것인지였다. 그런데 협상 과정에서 50억~100억원대의 금액이 거론되면서 상황은 쉽게 풀리지 않았다.

53억원에 사업지를 낙찰받았는데 진입 문제를 해결하는 데만 수십억원, 많게는 100억원에 가까운 비용이 들어간다면 사업성 자체를 다시 계산해야 한다.

“이 정도 돈을 들여 기존 진입로를 확보하는 것이 맞을까?”
사업자 입장에서는 당연히 고민할 수밖에 없는 상황이었다.
그렇다면 길을 바꿀 수는 없을까?

여기서 새로운 방법을 찾기 시작했다.
“옆에 도로가 있다면 그쪽으로 진입로를 내면 되는 것 아닌가?”
하지만 아파트 진입로는 사업자가 마음대로 위치를 바꿀 수 있는 시설이 아니다.
진입도로가 바뀌면 아파트 사업계획과 도시계획에도 변화가 생긴다.

도로가 어느 곳과 연결되는지, 주변 토지를 어떻게 이용하는지, 관련 도시계획에 맞는지 등을 행정기관과 협의해야 한다. 결국 돈을 주고 기존 땅을 확보하는 문제에서 도시계획과 인허가를 다시 검토하는 문제로 넘어간 것이다.

이 과정에서 이천시의 역할이 컸다.이천시는 사업 정상화를 위해 시행사와 긴밀하게 소통하면서 복잡하게 꼬인 진입도로 문제와 인허가 절차를 해결하기 위한 맞춤형 행정 지원을 이어갔다.

특히 국토교통부와 수원국토관리청 등 관계기관을 수시로 방문하며 행정적 걸림돌을 해결하기 위해 협의했다.

장기간 멈춰 있던 사업을 다시 움직이려면 시행사만의 노력으로 해결하기 어려운 부분들이 있었던 것이다. 그렇게 행정기관과 사업자가 함께 해법을 찾으면서 사업계획에도 변화가 생겼다.

2025년, 사업계획이 바뀌었다. 10월에는 지구단위계획 변경 결정고시가 이뤄졌고2025년 12월 30일 사업계획변경승인이 처리됐다.

기존 진입 문제를 그대로 끌고 가는 대신 새로운 진입 방식을 사업계획에 반영할 수 있는 길이 열린 것이다.

그리고 2026년 4월 26일. 마침내 현장에서 공사 재개식이 열렸다. 2002년 공사가 멈춘 뒤 약 24년 만이었다.

53억원짜리 경매 물건에서 배워야 할 것이 있다면
기존의 문제를 다른 방식으로 풀어낸 것이다. 

이것이 경매 공부나 투자시 필요하는 ‘사업을 보는 눈’이고 '문제 해결능력'이다.
경매에서 낙찰은 끝이 아니라 시작이라는 말이 왜 나오는지 보여주는 사례다.

50억~100억원대 금액까지 거론됐던 740평 토지.

새로운 진입 방식이 만들어진 지금도 과연 예전과 같은 협상력을 가지고 있을까?

바로 이 지점에서 ‘부동산 가치’와 ‘협상력’, 그리고 ‘타이밍’의 이야기가 시작된다.

〈3부에서 계속〉